Abus locatif
ABUS N 19 du 01 Octobre 2007
Un très grand cabinet d'administrateur de biens, syndic d'immeuble situé à Neuilly sur Seine, adresse à une locataire qui habite le Kremlin Bicêtre un rappel de révision de loyer sur 7 années pour plus de 7200e.
Tout d'abord il est surprenant qu'un professionnel de l'immobilier ne connaisse pas le code civil, qui précise que les actions en rappel de loyer ne peuvent ce faire que sur cinq années.
De plus ce professionnel de l'immobilier, ne sait que l'on doit uniquement ce servir comme base de calcul de l'indice moyen (loi 94 624 du 21 7 1994 ) Après avoir effectué nos calculs la somme réellement du, est moins de 1000e.
Cette lamentable incompétence est vraiment très regrettable, surtout pour ceux qui ne savent pas très bien ce défendre. Il serait vraiment souhaitable qu'une formation permanente pour le personnel des cabinets de syndic existe de façon à ce que de tels abus cessent.
ABUS N 66 du 30 Juillet 2008
PORTÉE DE L'OBLIGATION PAR LE LOCATAIRE DE LAISSER EXECUTER LES TRAVAUX
En application de l'article 849 du NCPC dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge du tribunal d'instance peut ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l'article 7 e, de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Il s'ensuit que l'obligation de laisser exécuter les travaux de création de la canalisation d'eaux usées n'est pas contestable.
ABUS N 69 du 30 Août 2008
LOCAL INSALUBRE LES LIMITES A L'ACTION DU BAILLEUR POUR OBTENIR LE DEPART DU LOCATAIRE
Un arrête d'insalubrité a été pris qui impose au bailleur de ne laisser perdurer l'habitation dans le logement qu'occupe son locataire et de reloger ce dernier. Une procédure au fond a été engagée par le bailleur afin qu'il soit fait injonction au locataire d'accepter son relogement dans une chambre d'hôtel sous peine d'expulsion. En vertu du code civil le bailleur a l'obligation de délivrer au preneur un logement décent impose l'alimentation en eau courante et en électricité.
Le locataire a fait constater par huissier que l'eau ne coule pas aux robinets de l'appartement, que les interrupteurs, et les prises ne sont pas alimentés en électricité, le disjoncteur étant en position de marche, et la canalisation permettant d'alimenter en eau l'étage ou demeure le locataire a été pincée, soudée et coupée, juste au-dessus du robinet d'arrêt.
Le résultat de tout cela.
C'est que le tribunal a constaté le trouble évident de jouissance pour le locataire, à l'initiative du bailleur qui s'est aggravé avec le temps.
Le bailleur a été condamné à payer à son locataire la somme de 3000e de faire immédiatement les travaux de remise en état du logement, et de maintenir le locataire dans les lieux.
ABUS N 70 du 30 Août 2008
RESILIATION DU BAIL AUX TORTS DU LOCATAIRE EN RAISON DE BRUITS DE TIRAGE D'EAU MALGRE LA MAUVAISE ISOLATION DE LA TUYAUTERIE DE L'IMMEUBLE
Le propriétaire de l'appartement a fait procédé à deux constats d'huissier au niveau de l'appartement situé au-dessous de celui de la locataire en cause de l'appartement situé au-dessous de celui de la locataire en cause afin de faire constater des bruits de tirage d'eau provenant de l'étage supérieur dépassant la force des voix d'une conversation et survenant à intervalles réguliers, à raison d'une durée de quelques secondes à deux minutes durant une heure entre 21h et 22heures. Les mêmes constatations de bruits d'écoulement d'eau à intervalles réguliers ont été effectués.
L'ouverture de robinets d'eau de manière intempestive la nuit provenant de l'appartement de la locataire ne peut en aucune cas être toléré.
Le résultat c'est que le tribunal a pris une décision.
La locataire à elle seule et sans qu'il y ait lieu de recourir à une expertise cette attitude est constitutive d'un trouble anormal de voisinage justifiant la résiliation du bail pour manquement aux stipulations obligeant le preneur à user paisiblement des lieux loués.
ABUS N 72 du 30 Août 2008
Irrégularités dans la signification d'un congé pour vente entraînant la nullité du congé
Le propriétaire a fait délivrer à ces locataires un congé pour vente au visa de l'article 15 de la loi de 1989, avec une offre de prix de vente. Ce congé est signifié par huissier de justice en mairie, étant indiqué au procès verbal de signification que les circonstances rendent impossible la signification à personne, le destinataire de l'acte, étant absent. Un voisin cependant certifie le domicile.
Mais conformément à l'article du NCPC la signification doit être faite à personne ou à défaut avec remise d'une copie de l'acte en mairie comme la loi l'exige.
Or le procès verbal de signification indique que les locataires sont absents, vu que l'huissier est allé frapper à la porte de service, au lieu de frapper à l'entrée principale de ce logement qui est sur 2 étages.
Le résultat est que l'irrégularité affectant les conditions de signification du congé a causé un grief aux locataires en ce qu'ils n'ont pas pu bénéficier de délai légal de préavis de six ni du délai légal de deux mois, pour faire une offre d'achat.
La Cour d'appel a déclaré le congé litigieux nul.
ABUS N 75 du 30 Août 2008
UNE ÉTUDE DE FINANCEMENT NE VAUT PAS OFFRE DE PRET
Un couple prétendait qu'une banque leur avait fautivement refusé de leur accorder un prêt immobilier qu'elle avait pourtant reconnu consentir, et ce couple a assigné en réparation du préjudice ne de cette faute.
L'arrêt attaqué a rejeté cette demande. D'abord il incombe à l'acquéreur qui reproche à un établissement de crédit d'avoir refusé d'exécuter un contrat de prêt immobilier régi par le code de la consommation d'apporter la preuve que celui-ci a été conclu conformément aux règles d'ordre public qui gouverne la formation d'un tel contrat. Or ayant constaté que les emprunteurs ne prouvaient pas qu'une offre de prêt leur eût été adressé ni même, à supposer qu'un document intitulé "étude financement pût être regardé comme tel et qu'ils eussent manifesté la volonté de l'accepter, la cour de cassation en déduit que la preuve n'étant pas rapportée la demande faite par les emprunteurs a été rejetée.
ABUS N 80 du 30 Août 2008
BAIL COMMERCIAL SOUS LOCATION PROHIBÉE DÉGUISÉE EN LOCATION GÉRANCE.
Lorsque l'on est le locataire d'un bail commercial il n'est pas possible de le travestir, dans une autre activité. Hors dans ce dossier le tribunal a constaté que le contrat de bail, devait être vu comme une sous-location des espaces commerciaux donnés à bail, par le bailleur, établissement le contournement délibéré de la clause du bail interdisant la sous-location et constituant une faute grave justifiant la résiliation de celui-ci.
ABUS N 82 du 30 Août 2008
TRAVAUX ET CONGÉ SI LÉGITIME ET SÉRIEUX
Un propriétaire donne congé à son locataire en application de l'article 15-1 de la loi N° 89 462 du 6 juillet 1989 par acte d'huissier de justice, en prétendant des travaux de rénovation et de restructuration dans l'immeuble, dont s'agit visant à améliorer et augmenter sa surface habitable. Le motif allégué par le propriétaire étant frauduleux comme dénué de toute vérité.
Le propriétaire ne démontre pas autre chose que l'existence d'un simple projet, ainsi du reste qu'il en fait l'aveu dans un courrier, que son projet de rénovation est en cours d'étude, mais rien de concret aucune mesure technique, pas de plan de financement, aucun devis, pas de date de début de chantier.
Et donc le tribunal a considéré que le congé donné aux locataires, n'avait aucune consistance qu'il n'y a aucuns projets sérieux permettant de résilier le bail du locataire.
Le locataire reste dans les lieux le bail est reconduit.
ABUS N 83 du 30 Septembre 2008
ANNULATION D'UN CONGE POUR REPRISE FRAUDULEUSE BAIL D'HABITATION OU MIXTE LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948
Pour conclure au caractère frauduleux du congé, la locataire fait tout d'abord valoir que la bailleresse est propriétaire de quasiment tout l'immeuble, vivant sur la côte d'Azur dans une magnifique propriété dont le revenu cadastral est de 10400e, est âgée et a les plus grandes difficultés, à marcher, alors que les deux petites chambres litigieuses, d'une superficie de 18M2 environ dépourvues de point d'eau et de chauffage, sont situées au 6étage sans ascenseur. Elle réleve ensuite qu'à aucun moment dans la procédure la bailleresse n'a prétendu avoir l'intention de récupérer ces deux chambres pour y habiter personnellement. Elle estime que cette dernière n'a pas l'intention d'habiter dans les lieux mais cherche simplement à se débarrasser illégalement d'elle.
LA COUR A PRIS UNE DECISION QUI PRECISE CECI
La bailleresse n'ayant manifestement pas l'intention, au vu de ce faisceau d'éléments, de reprendre le logement pour l'occuper personnellement et ne pouvant valablement se substituer l'un de ses petits enfants comme bénéficiaire de la reprise le congé est frauduleux et partant nul étant observé que la bailleresse ne démontre pas que la locataire n'occupait pas les lieux loués à la date, du congé. Donc le congé de la propriétaire est annulé, et la locataire reste dans les lieux.
ABUS N 93 du 30 Septembre 2008
BAIL COMMERCIAL CLAUSE RESOLUTOIRE ET FORCE MAJEURE. MODIFICATION DES LIEUX LOUES
Il fut rappeler qu'aucun travaux ne peut être fait sans l'accord du bailleur, et de préciser que ne constitue pas un événement relevant de la force majeure la prescription par l'autorité administrative de travaux de sécurité dès lors que ces travaux n'ont été rendu nécessaires qu'en raison de l'adjonction par le locataire d'activités complémentaires à celles contractuellement prévues.
ABUS N 94 du 30 Septembre 2008
NOTION DE LIBÉRATION DES LIEUX EXPIRATION DU BAIL REMISE DES CLÉS
Le fait de quitter les lieux fut-ce en remettant les clés à un huissier, qui n'a à aucun moment été mandaté par le bailleur à cette fin, ne peut valoir congé. La reprise des lieux ayant été effectuée le 15 juin ainsi qu'il en ressort du procès verbal de constat dressé par l'huissier à cette date, les locataires étant redevables du loyer et des charges, ayant couru pendant la durée du préavis et les lieux ayant étant reloués deux mois plus tard, les loyers sont dus jusqu'à cette date.
ABUS N 95 du 30 Septembre 2008
BAIL GÉNÉRAL FORMATION DU BAIL OBLIGATION D'INFORMATION DU BAILLEUR
Ayant relevé qu'il ne pouvait être reproché au preneur d'avoir eu connaissance de l'appartement et d'avoir déclaré dans le bail bien les connaître après les avoir visités car une simple visite, même en présence de l'architecte, ne permettait pas à la société preneur d'avoir une connaissance exacte des surfaces, une telle appréciation était difficile pour un œil non exercé et alors que la division des surfaces brouillait encore leur perception, le tribunal a pu retenir que le propriétaire avait failli à son obligation d'information et la condamne au paiement de dommages et intérêts.
ABUS N 96 du 30 Septembre 2008
BAIL D'HABITATION INSALUBRITÉ CONDITION DE LA MISE EN OEUVRE DE L'EXCEPTION D'INEXÉCUTION
La délivrance d'un logement ne satisfaisant pas aux critères du logement décent ne doit pas avoir pour conséquence un défaut d'exigibilité de la totalité du loyer contractuel dès lors que la non conformité décrite par l'expert judiciaire (non conformité de l'installation électrique, absence de chauffage adapté, absence d'eau chaude sur l'évier, ventilation de la salle de bains remise en état, antenne de télévision non raccordée, présence de termites, d'humidité et de moisissures) ne caractérise pas un état d'insalubrité totale des locaux, qui correspondrait à une absence de délivrance des biens, mais une délivrance partielle des dits locaux en présence d'un important trouble de jouissance.
ABUS N 97 du 30 Septembre 2008
CONGE POUR VENDRE PRIX DISSUASIF ET LOGEMENT INSALUBRE
Lorsque le caractère frauduleux du congé est invoqué par le preneur, les juges du fond sont tenus d'apprécier le caractère dissuasif ou non du prix de vente.
Les juges du fond ne peuvent exonérer totalement de sa responsabilité le bailleur lorsqu'il constatent que le dommage causé est lié en partie à sa faute.
ABUS N 98 du 30 Octobre 2008
BAIL D'HABITATION OU MIXTE
L'interdiction de céder le bail même en cas de cession à titre gracieux.
Il résulte des dispositions combinées des articles 8 de la loi N° 89 462 du 6 juillet 1989 et 8-1 de la convention des droits de l'homme que le preneur est libre de recevoir et d'héberger chez lui toute personne de son choix à titre provisoire. L'hébergement prolongé, alors que le preneur n'occupe plus personnellement le logement est assimilable à une cession de bail ou à une sous-location. L'une comme l'autre est prohibée par les articles de la loi susvisée sauf accord exprès du bailleur.
ABUS N 99 du 30 Octobre 2008
RÉSILIATION DU BAIL QUE LE PRENEUR N'A PAS ASSURE DE FAÇON CONTINUE DEPUIS LA SOUSCRIPTION DU BAIL
BAIL D'HABITATION OU MIXTE OBLIGATION DU LOCATAIRE ASSURANCE
Le propriétaire a fait délivrer à son locataire un commandement d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance des risques locatifs des locaux loués.
Le locataire dont il n'est pas contesté qu'il s'acquitte du montant de ses loyers avec ponctualité ne justifie donc pas d'avoir assuré les lieux loués de manière continue depuis son entrée dans le logement contrevenant ainsi aux dispositions de l'article 7 de la loi 89 -462 du 6 juillet 1989. Le tribunal résilie le bail.
ABUS N 100 du 30 Octobre 2008
TRANSFERT DU BAIL AU PROFIT D'UN DESCENDANT
BAIL D'HABITATION OU MIXTE TRANSMISSION DU BAIL
Les très nombreuses attestations du corps médical, pièces d'identité, relevés bancaire avis d'imposition, versés à la procédure prouvent que la fille du défunt titulaire du bail, vivait bien avec son père depuis au moins un an dans les lieux loués, au décès de celui-ci. Le tribunal confirme dans son jugement en ce qu'il a ordonné le transfert du bail au profit de sa fille.
ABUS N 103 du 30 Octobre 2008
Les droits du bailleur en cas de faillite du preneur.
La loi de sauvegarde des entreprises du 26 juillet 2005 intégrée dans le code de commerce a apporté diverses modifications au régime du redressement et de la liquidation judiciaires, issu de la loi de janvier 1985.
ABUS N 115 du 30 Novembre 2008
BAIL D'HABITATION OU MIXTE LOI DU 1er SEPTEMBRE 1948 SORTIE LOCATAIRE RESSOURCES JUSTIFICATION DELAI
Sortie de la loi de 1948 et justifications de ressources inférieures au seuil légal.
Le locataire est recevable à opposer pour la première fois devant la commission départementale de conciliation puis devant le juge les dispositions de l'article 29 de la "Méhaignerie " qui écarte toute possibilité pour le bailleur de se prévaloir contre lui des dispositions de l'article 28 de la même loi.
ABUS N 116 du 30 Novembre 2008
BAIL D'HABITATION OU MIXTE CONGÉ BAILLEUR SIGNATURE DÉFAUT
Après en avoir délibéré la cour de cassation a décidé qu'un congé, non signé, était un congé nul.
ABUS N 133 du 30 janvier 2009
LOGEMENTS NON CONFORMES
Malgré la crise immobilière, et financière que nous subissons tous, des propriétaires d'appartements, locaux commerciaux, tentent des augmentations importantes de loyers, alors que les logements qu'ils louent ne soient pas du tout conforme aux caractérisques du logement décent.
Nous vous conseillons de ne pas accepter, de telles augmentations, et d'aller directement devant la commission de conciliation, compétente du lieu de votre résidence.
ABUS N 136 du 30 janvier 2009
COPROPRIETE TAPAGE NOCTURNE ENCOMBREMENT DES PARTIES COMMUNES, POUBELLES DEPOSEES DANS LES COULOIRS INJURES
Dans une copropriété des locataires causent des troubles importants aux autres occupants (tapage nocturne, encombrement des parties communes, poubelles déposées dans les couloirs, injures,) troubles qui deviennent intolérables. Le syndic est intervenu à de multiples reprises en rappelant les obligations de respect du règlement de copropriété et a averti le bailleur, mais celui-ci est un investisseur qui n'habite pas la région et qui reste muet aux demandes de la copropriété.
Il y a de nombreuses possibilités d'agir.
Dans un immeuble en copropriété les locataires, comme les copropriétaires doivent, respecter le règlement de copropriété et les décisions d'assemblée générale. Lorsque les locataires causent des troubles de voisinage graves, et contreviennent aux dispositions du règlement, il appartient au premier chef au copropriétaire bailleur, à la demande du syndic de faire cesser ces troubles, puisque le bailleur est responsable vis-à vis du syndicat des copropriétaires, des agissements de son locataire.
Toutefois si le bailleur reste inactif, le syndicat des copropriétaires, a la possibilité d'agir directement à l'encontre des locataires, pour faire cesser le trouble. Il est de même admis que le syndicat peut demander au nom du bailleur, la résiliation par la voie de l'action oblique prévue au code civil.
ABUS N 144 du 28 février 2009
LOCATAIRES PROPRIETAIRES
VENTE ET INDEMNISATION DU TROUBLE DE JOUISSANCE DU LOCATAIRE
La vente de l'immeuble, ou de l'appartement ne dispense pas le précédent bailleur de son obligation d'effectuer les travaux qui se sont avérés nécessaires lorsqu'il était propriétaire et qu'il avait l'obligation de réaliser. Le vendeur est tenu d'indemniser le locataire du trouble de jouissance subi du fait de la non exécution des travaux qui lui incombaient alors en sa qualité de propriétaire, ce trouble ne cessant que par leur exécution.
ABUS N 145 du 28 février 2009
INDEMNISATION DU LOCATAIRE RESTE DANS LES LIEUX SUITE A UN ARRETE D'INSALUBRITE OBLIGATION DU BAILLEUR HABITABILITE
Un locataire occupe un logement, et le préfet du département prend la décision de rendre un arrété d'insalubrité pour ce logement dont les lieux ont été frappés d'insalubrité avec impossibilité d'y remédier entrainant l'interdiction définitive d'y habiter.
Selon l'article L 512 -2 du code de la construction et de l'habitation, le bail d'un local frappé d'une interdiction définitive d'habiter poursuit de plein droit ses effets jusqu'au départ des occupants ou jusqu'à son terme.
Aucune somme n'est du au bailleur à compter du jour ou le préfet rend l'arrété d'insalubrité qui va être notifié au locataire. La caisse d'allocations familiale ne paie plus aucune allocation logement.
ABUS N 148 du 28 février 2009
BAIL D'HABITATION OU MIXTE. DÉPÔT DE GARANTIE RESTITUTION DÉLAI
Le dépôt de garantie est destinée à garantir l'exécution des obligations locatives, le propriétaire étant en droit de retenir toutes sommes dues à un titre quelconque si le locataire n'a pas exécuté ses obligations, ces sommes devant être justifiés. Quant aux indemnités dues au locataire en cas de restitution tardive, du dépôt de garantie, il n'apparait pas pertinent d'en fixer le taux au-delà du taux légal en vigueur.
En effet le délai de remboursement du dépôt de garantie au locataire suppose que la régularisation des charges de copropriété soit intervenue avant cette restitution.
ABUS N 149 du 28 février 2009
BAIL D'HABITATION OU MIXTE EXPIRATION DU BAIL RECONDUCTION DU BAIL SATURNISME CONSTAT DE RISQUE D'EXPOSITION AU PLOMB BAILLEUR OBLIGATION.
Depuis le 12 août 2008, un constat de risque d'exposition au plomb devra être annéexé à tout nouveau contrat de location d'un immeuble affecté en tout ou partie à l'habitation construit avant le premier janvier 1949. La notion de nouveau contrat de L 1334-7 du code de la santé publique inclut le renouvellement du bail lorsqu'un nouveau contrat est conclu, mais écarte la tacite reconduction qui ne donne pas lieu à production de document.
ABUS N 150 du 28 février 2009
DIAGNOSTICS ÉNERGÉTIQUE ET RAPPORTS LOCATIFS
Depuis le 1er juillet 2007 la loi 89 462 du 6 juillet 1989 exige du bailleur qu'il annexe un diagnostic de performance énergétique au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement l'article 5 1 du nouveau texte levé toute ambiguïté sur la notion de renouvellement en précisant que par ce terme il faut entendre le premier renouvellement de location.
ABUS N 151 du 28 février 2009
BAIL EN GÉNÉRAL ABUS LOCATIF
Un locataire conteste le fait que son propriétaire souhaite baisser les charges, en procèdent à la suppression d'un chauffage collectif par un chauffage individuel.
La cour d'appel vient de débouté une locataire de sa demande visant à faire condamner son bailleur à rétablir la distribution collective d'eau chaude telle que prévue dans le contrat de bail, au motif que si l'article 1723 interdit au bailleur de modifier la forme du bien loué elle ne l'empêche pas de remplacer un dispositif de production d'eau chaude par un autre sans toucher à la forme du logement.
La cour a retenu qu'il n'était pas justifié que l'installation d'un chauffe-eau électrique dans la salle de bains du locataire avait diminué, même partiellement l'usage que celle-ci faisait antérieurement de cette pièce et que la locataire ne démontrait pas avoir subi une augmentation des charges, d'eau chaude, la cour a pu en déduire que la forme de l'appartement loué n'avait pas été changé.
ABUS N 152 du 28 février 2009
OBLIGATION DU BAILLEUR
REMISE D'UN LOGEMENT DÉCENT ARTICLE 6 COMPÉTENCE DES COMMISSIONS DÉPARTEMENTALES DE CONCILIATION
La loi engagement national pour le logement a étendu la compétence des commissions départementales de conciliation aux litiges portant sur la décence des logements.
CRITÈRES DE DÉCENCE
L'obligation de délivrer un logement décent impose l'alimentation en eau chaude courante, et en électricité.
Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires.
Il assure le clos et le couvert. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.
La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement
Le logement doit comporter une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie.
Le logement qui fait l'objet d'un arrête d'insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.
ABUS N 160 du 30 mars 2009
BAIL D'HABITATION MIXTE CONVENTION PRECAIRE
REFUS DE QUALIFICATION DE MEUBLE ET BAIL A DUREE REDUITE
Il appartient au bailleur d'apporter la preuve que les lieux loués sont meublés. Or la bailleresse ne produit qu'un inventaire datant d'une année antérieure insuffisant à établir que les lieux étaient meublé lors de la conclusion du contrat avec le locataire. La circonstance que soit cochée sur le contrat la rubrique " location meublée, ne constitue nullement la preuve que les lieux auraient été meublés, c'est donc à juste titre qu'un jugement a soumis le contrat aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 à défaut qu'en soit établi le caractère meublé.
En application des dispositions de l'article 11 de la loi susvisée, quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales les parties peuvent conclure un contrat de courte durée.
ABUS N 161 du 30 mars 2009
BAIL D'HABITATION OU MIXTE LOYER SURFACE ERREUR INCIDENCE
L'indication d'une surface erronée dans un bail n'a pas nécessairement d'incidence sur le montant du loyer contractuel au motif que l'appartement loué a une surface de 45,60m2 alors qu'il était indiqué dans l'état des lieux d'entrée que sa superficie était de 53m2
La bailleresse soutient que la demande de réduction de loyer n'est pas recevable en application de l'article 564 du code de procédure civile. Mais cette demande de réduction de loyer tend à faire écarter les prétentions adverses en paiement d'arriérés locatif et acquisition de la clause résolutoire faute de règlement des causes du commandement de payer.
Le bailleur est recevable en application de l'article 564 du code de procédure civile. Au fond l'indication erronée d'une surface de 53M3 du logement dans l'état des lieux d'entrée est dépourvu d'incidence sur le montant du loyer mensuel.
Le tribunal a décidé que la demande du locataire était mal fondé en sa demande de réduction de loyer qui a été rejeté.
ABUS N 166 du 30 avril 2009
CONGÉ POUR VENDRE PROTECTION DES LOCATAIRES VULNÉRABLES
Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires âgés et ayant des ressources modestes bénéficient d'une protection spécifique. Par ailleurs, en cas de vente simultanée de plus de dix logements les accords locatifs de location de 1998 et de 2005 rendus respectivement obligatoires par décrets de 1999 et de novembre 2006 ont renforcé la protection des occupants les plus fragiles.
ABUS N 167 du 30 avril 2009
ABUS LOCATIFS
Aux termes de l'article 21 de la loi de 1989 le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. En conséquence, l'agence immobilière, mandataire du bailleur, ne peut imputer au locataire des frais au titre de l'établissement de la quittance.
ABUS N 169 du 30 avril 2009
BAIL D'HABITATION OU MIXTE CHARGES RÉCUPÉRABLES GARDIENNAGE SURVEILLANCE
CONDITIONS DE RÉCUPÉRATION DES CHARGES DE GARDIENNAGE ET RÉTROACTIVITÉ DE LA LOI E N L
La récupération des charges de gardiennage est soumise à l'exécution directe et cumulative par le gardien des taches lui incombant. Les frais de surveillance d'une résidence la nuit et le week-end ne sont pas récupérables sur le fondement de la gestion d'affaires. La loi E N L permettant de récupérer la T V A payée dans le cadre d'un contrat d'entreprise n'est pas rétroactif.
ABUS N 170 du 30 avril 2009
BAIL D'HABITATION OU MIXTE CONGÉ POUR VENDRE
Un congé pour vendre ayant été délivré antérieurement à la date d'entrée en vigueur de la loi de 1994, l'ancien article de la loi du 6 juillet 1989 est applicable.
Le défaut de notification d'une vente à un tiers à un prix inférieur à celui qui avait été offert au locataire n'entraine pas la nullité de la vente, et si le locataire qui n'avait pas accepté cette offre, à la faculté de se substituer à l'acquéreur.
ABUS N 176 du 30 avril 2009
TRANSFERT D'UN BAIL HLM
Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 relatives au transfert du bail ainsi que les conditions d'attribution des logements appartenant à un organisme HLM, d'ordre public ne sont pas destinées à assurer la seule protection des preneurs.
ABUS N 180 du 30 mai 2009
OBLIGATION DU BAILLEUR INSALUBRITÉ DE L'IMMEUBLE RESTITUTIONS DES LOYERS PERÇUS DOL
Le juge ne peut exclure l'existence d'un dol en affirmant que le preneur avait été informé de l'état d'insalubrité de l'immeuble.
Un propriétaire ne peut louer un logement insalubre en prétendant qu'il n'est pas informé que les lieux ne sont pas conformes à la loi.
ABUS N 181 du 30 mai 2009
LOCATION MEUBLÉE INVENTAIRE
Bail meublée sur la consistance des meubles.
Des locataires sont mal fondés à contester le caractère meublé d'un appartement en l'absence de lit alors que les lieux disposent d'un canapé lit qui remplit le même office et qu'au surplus ils ont contracté en connaissance de cette situation.
D'autre part l'absence de vaisselle et d'ustensiles de cuisine ne suffit pas à priver la location de son caractère meublé au regard du prix modique d'objets mobiliers.
ABUS N 182 du 30 mai 2009
BAIL D'HABITATION OU MIXTE LOCATAIRE OBLIGATION DE RESTITUTION FORCE MAJEURE INTRUSIONS DE SQUATTERS
La libération des lieux loués au cours du délai de préavis n'est pas en soi constitutive d'un manquement à l'obligation, de jouissance paisible du locataire.
La cour de cassation vient clairement de donner un avis dans un arrêt. Elle considère que l'intrusion de squatters après que le preneur a quitté les lieux doit être envisagée comme un cas de force majeure libératoire de ce dernier, même si cela doit intervenir avant la remise des clés. LA persistance des obligations du locataire jusqu'à cette restitution ne signifie pas qu'il doit répondre de l'intrusion illicite de squatters dans les lieux.
ABUS N 183 du 30 mai 2009
BAIL D'HABITATION OU MIXTE LOCATAIRE AUTORISATION D'ENTRER DANS L'APPARTEMENT SUPPRESSION D'UNE LUCARNE RÉFECTION DE LA TOITURE
Un locataire peut légitimement s'opposer à l'entrée dans les lieux pour la réalisation de travaux devant entrainer la suppression d'une lucarne dès lors qu'il n'est pas démontré que cette suppression est absolument nécessaire pour procéder à la réfection de la toiture.
ABUS N 216 du 30 août 2009
BAIL EN GÉNÉRAL LOYER PAREMENT TARDIF
La répétition de la résistance au paiement des loyers peut être constitutive d'un manquement grave et sérieux aux obligations contractuelles du preneur.
Lorsqu'un propriétaire donne un accord verbal au locataire l'amélioration résultant des travaux peut être pris en compte pour apprécier la gravité du manquement des locataires à leur obligation de ne pas transformer les lieux sans une autorisation écrite, définissant de façon précise les travaux qui sont permis de faire.
ABUS N 217 du 30 août 2009
BAIL EN GÉNÉRAL OBLIGATION DE DÉLIVRANCE VICES STRUCTURELS DE l'immeuble CLAUSES DE TRANSFERT DES OBLIGATIONS DU BAILLEUR
Un propriétaire peut mettre à la charge de son locataire, une clause expresse au bail, l'obligation de prendre en charge les travaux rendus nécessaires par la vétusté, il ne peut en raison de l'obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s'exonérer de l'obligation de procéder aux travaux nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble.
ABUS N 218 du 30 août 2009
BAIL D'HABITATION CHARGE RÉCUPÉRABLE SOUS ÉVALUATION RÉGULARISATION
Comme de très nombreux propriétaires, ainsi que des gestionnaires de biens, ils minorent de façon importante les charges récupérables, ce qui cause d'importants problèmes au bout d'un an, ou de cinq ans pour payer.
Un arrêt vient d'être rendu qui est intéressant.
La locataire a engagée une procédure afin de demander des dommages et intérêts au motif que le propriétaire en ne procédant pas à la remise d'un décompte annuel détaillé concernant les charges locatives et en la contraignant à verser une somme supplémentaire chaque mois à sa guise lui a évidemment causé un préjudice .
En effet si le locataire est tenu au paiement des charges récupérables la sous-évaluation en l'espèce de la provision mensuelle pour charges et l'absence de régularisation annuelle ne lui ont pas permis d'estimer le montant exact qu'elle devait à ce titre, la rendant débitrice d'une somme importante sans avoir pu le prévoir.
La cour a condamné le propriétaire à payer une somme de 1000e à titre de dommages et intérêts à la locataire.
ABUS N 222 du 30 septembre 2009
BAIL EN GÉNÉRAL OBLIGATION DU PRENEUR RÉPARATION LOCATIVE RESTITUTION DES LIEUX
Lorsque au bout de 6 ans, voir plus on libère un appartement le locataire n'est en aucun cs tenu de procéder à la remise à neuf des lieux.
Il est indispensable de ce faire assister par un huissier de justice afin de décrire de façon très précise comment les lieux sont restitués.
Les peintures défraichies, les moquettes fortement usagées, les ampoules usagées et les radiateurs électriques qui ne ce déclenchent pas tout ceci n'est en aucun cas à la charge du locataire.
L'obligation de restitution en parfait état d'usage n'exige pas la remise à neuf, il doit en l'espèce être fait application au regard de la durée d'occupation d'un coefficient de vestuté de 90%, ainsi en a décidé la Cour d'Appel de Paris, en 2008.
ABUS N 223 du 30 septembre 2009
BAIL COMMERCIAL STATUT DES BAUX COMMERCIAUX IMMATRICULATION
Lorsque l'on signe un bail commercial il n'est pas indispensable d'être inscrit au RCS pour la conclusion du bail.
La qualité de commerçant et l'inscription au registre du commerce et des sociétés ne sont requises qu'au regard du bénéfice de la propriété commerciale lors du renouvellement du bail et ne sont pas des conditions exigées lors de la conclusion du bail, pour sa validité.
ABUS N 224 du 30 septembre 2009
BAIL COMMERCIAL STATUT DES BAUX COMMERCIAUX LOCATION GÉRANCE RENOUVELLEMENT RÉSILIATION
La prime de départ à la retraite versée par le bailleur au gardien ne correspond pas aux services rendus par ce dernier à la chose louée et ne peut donc constituer une charge récupérable.
ABUS N 230 du 30 octobre 2009
BAIL COMMERCIAL
Suspension de la clause résolutoire L'impossible octroi de nouveau délais.
Lorsque des délais ont déjà été accordés par une ordonnance de référé ayant suspendu les effets d'une clause résolutoire qui n'ont pas été respectés, bien évidemment le tribunal ne peut accorder des délais à répétition si le locataire ne tient pas ses engagements.
ABUS N 231 du 30 octobre 2009
BAIL D'HABITATION OU MIXTE
DETARTRAGE DU CHAUFFE EAU ET REPARATIONS LOCATIVES. OBLIGATION DU BAILLEUR REPARATION LOCATIVE.
L'opération de détartrage d'un chauffe eau électrique avec dépose du bloc résistance se distingue d'un simple nettoyage relevant de l'entretien courant à la charge du locataire.
ABUS N 238 du 30 octobre 2009
BAIL COMMERCIAL
La destination du bail commercial est une source importante de contentieux dont les conséquences financières peuvent être très lourdes.
L'encadrement juridique et technique du choix ainsi que du maintien de la destination imposent aux bailleurs et aux professionnels une constante attention.
La destination des lieux loués dans un bail commercial se résume le plus souvent par quelques mots qui fixent l'activité que pourra y exercer le locataire. a priori la destination est un élément que l'on qualifier technique du contrat de location et qui résulte du choix des parties.
ABUS N 240 du 30 octobre 2009
BAIL EN GENERAL OBLIGATION DU LOCATAIRE
TRAVAUX RESILIATION JUDICIAIRE
Des locataires s'étaient engagés à effectuer des travaux dans un grand appartement, et en contre partie, ils avaient obtenu de la part du propriétaire une gratuité de loyer pendant plusieurs années.
Suite au passage du propriétaire, dans l'appartement celui-ci a constaté, que l'engagement prévu dans le bail n'avait pas été respecté.
Le propriétaire a tout d'abord engagé une procédure devant le tribunal d'instance, puis en cour d'appel, et a du obtenir, la décision d'expulsion de la cour de cassation.
ABUS N243 du 30 novembre 2009
BAIL D'HABITATION CONGE AVEC RELOGEMENT ET CONDITION DE RESSOURCES
En matière de protection des locataires âgés et démunis, seules les ressources régulières du locataire sont à prendre en considération. Le local de remplacement doit correspondre à ses besoins et à ses possibilités.
ABUS N244 du 30 novembre 2009
AMIANTE OBLIGATION D'INFORMATION DU VENDEUR
La législation relative à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis n'oblige le vendeur qu'à transmettre à l'acquéreur l'état établi par le professionnel et non, sauf engagement spécifique en ce sens à livrer un immeuble exempt d'amiante.
ABUS N245 du 30 novembre 2009
BAIL EN GENERAL
SECURITE DES ASCENSEURS ET RESPONSABILITE DU BAILLEUR
Si le bailleur est supposé responsable, en l'absence de faute exonératoire de responsabilité au preneur, d'un dysfonctionnement en relation causale avec un préjudice causé à ce dernier, ce qui justifie le recours à la garantie des vices et défauts de la chose louée, doit par contre être tenu, à garantir le dit bailleur l'ascensoriste chargé de l'entretien complet de l'appareil défectueux, tenu en cette qualité d'une obligation de résultat en ce qui concerne la sécurité.
ABUS N246 du 30 novembre 2009
BAIL D'HABITATION OU MIXTE
Loyer de renouvellement prise en compte de l'occupation continue des lieux.
Le loyer de renouvellement doit être minoré, l'appartement occupé par le même locataire (aujourd'hui âgé de 90 ans) depuis 1949 ayant longtemps été sous l'emprise de la loi de 1948 et n'ayant pas fait l'objet de travaux particuliers. De plus, aucune perte de loyer n'a pu être enregistrée du fait d'une occupation continue.
ABUS N250 du 30 novembre 2009
BAIL COMMERCIAL LOYER REVISE
Le montant du loyer révisé
Un loyer limité dans sa révision
Depuis la loi du 11 décembre 2001 dite loi Murcef suite à la jurisprudence de la cour de cassation dite "Privilèges" le loyer du bail révisé doit correspondre à la valeur locative mais ne peut dépasser l'évolution de l'indice INSSEE du coût de la construction sauf modification des facteurs de commercialité.
Compte tenu de cette double limitation, trois cas sont possibles
Si la valeur locative est supérieure au montant du nouveau loyer suivant l'indexation, le nouveau loyer sera limité à celui indexé.
Si la valeur locative est inférieure au montant du loyer indexé le loyer ne peut être inférieur au loyer existant.
Si la valeur locative est inférieure au loyer indéxé mais supérieure au loyer en vigueur, le nouveau loyer sera déterminé en retenant la valeur locative.
ABUS N251 du 30 décembre 2009
BAIL COMMERCIAL RESILIATION EXPLOITATION DU FONDS
Le défaut d'immatriculation au RCS n'est pas cause de résiliation du bail que si elle a été stipulée au nombre des conditions locatives.
ABUS N254 du 30 décembre 2009
BAIL COMMERCIAL LOYER RENOUVELLEMENT RÉVISION MISE EN OEUVRE ACCORD DES PARTIES
Le nouvel indice de référence des loyers commerciaux ne pourra remplacer l'indice actuel que si les deux parties sont d'accord. Le gouvernement va procéder à l'évaluation de l'impact de ce nouvel indice. Après l'analyse de ce bilan, dont les premières données devraient prochainement être recensées, il sera en mesure d'évaluer la nécessité éventuelle de renforcer encore davantage l'encadrement des loyers des baux commerciaux.
ABUS N278 du 28 février 2010
BAIL EN GENERAL LOCATAIRE DROIT DE PREEMPTION VENTE PAR LOTS OFFRE DE VENTE NULLITE
DROIT DE PREMPTION ET COMMISSION DE L'AGENT IMMOBILIER.
L'offre de vente faite au locataire en application de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 est nulle lorsqu'elle fait peser sur ce dernier, en supplément du prix la commission due à l'intermédiaire.
ABUS N291 du 30 mars 2010
PROCEDURE ET VOIES D'EXECUTION EXPULSION FORCE PUBLIQUE ASSISTANCE REFUS
La responsabilité de l'état provient du refus de prêter le concours de la force publique pour assurer l'exécution d'une décision de justice ne peut être engagée qu'à l'égard de la personne au profit de laquelle a été rendue cette décision ou de la personne investie ultérieurement des droits de cette dernière.