Assemblée générale
ABUS N 25 du 20 novembre 2007
Copropriété assemblée générale
Lors d'une assemblée générale à la nomination des membres du bureau et plus précisément le Président de séance rien ne s'oppose à ce que le mandataire d'un copropriétaire, qu'il soit lui-même ou non copropriétaire soit élu Président de séance (ceci à déjà fait l'objet d'un arrêt par une cour d'appel).
ABUS N 26 du 27 novembre 2007
Abus de majorité en assemblée générale
Une copropriété comporte 3 appartements tous occupés par les copropriétaires. 2 copropriétaires possèdent à eux deux la majorité des voix et font la pluie et le beau temps dans l'immeuble.
La dernière décision concernait la possibilité de transformer le hall de l'immeuble situé à Paris 18è en galerie de tableaux.
Comment peut-on remédier à cette situation.
La gestion de l'immeuble en copropriété est basée sur un régime majoritaire et celle-ci emporte à des degrés divers la décision.
La loi du 10 juillet 1965 prévoit la réduction des voix du copropriétaire majoritaire en assemblée générale n'est ici d'aucun secours puisqu'il ne s'applique que si un copropriétaire détient à lui seul une quote part de parties commune supérieure à la moitié de l'ensemble des voix du syndicat et non pas lorsque deux ou plusieurs copropriétaires votent dans le même sens pour imposer leur décision au syndicat.
La seule solution consiste alors à recourir à la notion d'abus de majorité pour faire annuler la résolution en cause.
La notion d'abus de majorité peut-être admise par le juge si le demandeur apporte la preuve que la majorité a été utilisée dans le but de satisfaire un intérêt autre que l'intérêt collectif ou s'il y a eu intention de nuire.
ABUS N 48 du 30 Avril 2008
Syndic Assemblée Générale
Le syndic en place convoque l'assemblée générale annuelle. Au point de l'ordre du jour " Renouvellement du mandat du syndic l'assemblée décide de ne pas renouveler le mandat du syndic.
Le conseil syndical n'avait pas connaissance de l'article 46 du 17 mars 1967 qui prévoit.
A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande Instance désigne le syndic par ordonnance su requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical.
Dans le cas présent, il était porté à l'ordre du jour de l'assemblée générale la désignation du syndic en place, dont le mandat arrivait à expiration ou la nomination d'un nouveau syndic qui était inscrit à l'ordre du jour.
L'assemblée générale décide de ne pas renouveler le syndic en place, mais en plus ne décide (PAS) de nommer le syndic qui était à l'ordre du jour.
Un syndic judiciaire est donc désigné en application de l'article 46 du décret. Bien évidemment tous les frais de l'administrateur judiciaire sont à la charge tous les copropriétaires en a ainsi décidé le Tribunal de Grande Instance, ainsi que la cour d'appel de Paris.
ABUS N 78 du 30 Août 2008
DÉSIGNATION D'UN MANDATAIRE EN CAS DE CARENCE DU GÉRANT DANS LA CONVOCATION DE L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE.
Il résulte du décret 78 704 du 3 juillet 1978 que si un gérant d'une S C I s'oppose à la demande de convocation d'une assemblée générale pour statuer sur une question déterminée un ou plusieurs associés peut et peuvent à l'expiration d'un délai d'un mois solliciter du président du tribunal de grande Instance statuant en la forme des référés procéder à la désignation d'un mandataire chargé de provoquer la délibération des associés. Le gérant de la SCI n'ayant jamais répondu à toutes les demandes par lettres recommandées.
ABUS N 105 du 30 Octobre 2008
COPROPRIETE LA FEUILLE DE PRÉSENCE
La feuille de présence constitue l'une des étapes clefs du déroulement d'une assemblée générale. Ceci explique sans doute qu'elle soit strictement réglementés par le statuts de la copropriété. Par ailleurs elle est également une source non négligeable du contentieux relatif à l'organe délibérant.
Le président de séance, le secrétaire, les scrutateurs doivent être d'une extrême rigueur, et après la levée de l'assemblée tous ensembles bien contrôles, les absents, les présents, faire les totaux, et signés chaque page, de la feuille de présence, pour éviter les contestations à venir.
ABUS N 121 du 30 Décembre 2008
COPROPRIÉTÉ GESTION IMMOBILIÈRE
Le procès verbal de l'assemblée générale
L'établissement du procès verbal.
Au même titre que la feuille de présence le procès verbal est une pièce essentielle de la tenue de l'assemblée générale. Son rôle va bien au-delà de la simple démonstration de ce qui a été décidé par les copropriétaires et qui doit être exécuté par le syndic. Il est un élément de la mémoire du syndicat et le reflet des préoccupations de son temps dont les conséquences juridiques sont multiples. Cela explique le soin et la rigueur avec lesquels il faut aborder ce document si intimement attaché au droit de la copropriété.
Ce qu'il faut bien noter.
C'est que le procès verbal est un document obligatoire.
Sa rédaction est en principe confiée au secrétaire de séance.
Sa présentation formelle est libre mais il doit être tenu un registre des procès verbaux.
Sa rédaction doit intervenir au plus tard à la fin de la séance de l'assemblée générale.
Il doit être signé par le président de séance, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.
ABUS N 124 du 30 Décembre 2008
COPROPRIÉTÉ VOTE ABUS DE MAJORITÉ
Dans une copropriété les voix d'un copropriétaire qui détient plus de la moitié des quotes parts de parties communes sont réduites à la somme des voix de tous les copropriétaires ou à la somme des voix des seuls copropriétaires présents et représentés à une assemblée.
Lorsqu'un copropriétaire possède une quote part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre des voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.
Si un copropriétaire a 800 sur 1000 ses voix sont réduites à pour toutes les assemblées générales à 400.
ABUS N 125 du 30 Décembre 2008
ASSOCIATION FONCIÈRE URBAINE COMPOSITION DE L'ASSEMBLÉE
Des copropriétaires sont membres d'une association foncière urbaine ( AFUL) régie actuellement par l'ordonnance du juillet 2004 et précédemment par la loi de juillet 1865.
Les AFUL ont pour objet généralement de gérer des parties d'immeuble ou éléments d'équipement communs définis dans un périmètre fixé par leurs statuts.
Les assemblées de l'AFUL sont donc composées de tous les copropriétaires et des propriétaires concernés.
Il faut préciser que lorsque les membres de l'AFUL sont des copropriétaires seuls ceux-ci ont vocation à demander la nullité des assemblées générales de l'AFUL. Les régles de contestation fixées par le droit de la copropriété sont totalement étrangères aux statuts des AFUL et échappent donc au délai de 2 mois fixé par l'article 42 de la loi de 1965.
Lorsque vous êtes membre d'une AFUL, vous avez le plus grand intérêt à surveiller de très près, le ou la personne qui ont la signature sur le compte bancaire, car il peut y à avoir de graves dérives.
ABUS N 126 du 30 Décembre 2008
COPROPRIÉTÉ ASSEMBLÉES GÉNÉRALES CONVOCATION
Aucune personne sans mandat ne peut signer le bordereau postal d'envoi recommandé de la convocation d'une assemblée générale si la personne n'a pas qualité ou reçu mandat à cet effet.
Un copropriétaire à Paris, découvre en recevant le procès verbal de l'assemblée générale qu'une assemblée avait été convoquée sans qu'il en soit informé.
Il demande au syndic qu'il lui remettre le bordereau postal de notification. Le copropriétaire découvre alors que celui-ci porte une signature qui n'est pas la sienne.
Cette signature était celle de l'employée d'immeuble qui n'avait pas reçu mandat.
La convocation de l'assemblée était donc irrégulière, et le syndic n'ayant pu apporter la preuve de la régularité de la convocation.
La cour d'appel a annulé totalement l'assemblée.
ABUS N 127 du 30 Décembre 2008
COPROPRIÉTÉ ASSEMBLÉE GÉNÉRALE
La convocation est de droit lorsqu'elle est demandée par des copropriétaires représentant au moins le quart des voix. Absence de justification de la notification de la demande. Absence d'effet sur la régularité de la convocation.
Le syndic étant en fonction, et la demande ayant été faite par le conseil syndical, et signée par plus de 70% des copropriétaires, le syndic a parfaitement bien fait ce qui lui avait été demandé.
La Cour d'appel a confirmé.
ABUS N 128 du 30 Décembre 2008
COPROPRIÉTÉ ASSEMBLÉE GÉNÉRALE CONVOCATION DES ÉPOUX
Lorsqu'un bien est en commun le syndic convoque à l'assemblée générale Monsieur ou Madame.
L'un des époux a fait un procès au syndicat des copropriétaires, et la cour d'appel a jugé valable une telle convocation.
Au nom de Monsieur ou Madame.
Ce type de différent avait déjà été jugé, selon lequel la convocation à une assemblée générale concernant des époux copropriétaires d'un lot dépendant de leur communauté de biens, doit être libelle au nom des deux copropriétaires.
ABUS N 129 du 30 Décembre 2008
Copropriété Assemblée générale ordre du jour
Chaque question inscrite à l'ordre du jour ne peut avoir qu'un seul objet.
Dans une résolution on ne peut pas, faire un global de décisions, et la voter.
Il y a lieu de dire que chaque résolution proposée à l'assemblée ne peut avoir qu'un seul objet conformément à l'article 17 de la loi de 1965 et aux articles 9 et 17 du décret du 17 mars 1967.
ABUS N 130 du 30 Décembre 2008
COPROPRIÉTÉ ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ORDRE DU JOUR
L'assemblée générale ne peut voter des travaux, sans en préciser avec un inventaire le détail, le montant, la date d'exécution, et les appels de charges, et ce en ce basant sur le projet d'ordre du jour uniquement.
Une assemblée générale vient d'être annulée par une cour d'appel, compte tenu du fait qu'un global de travaux ordinaires, et urgents avaient été votés, sans qu'ils soient clairement défini, dans le projet de résolution voté par l'assemblée, et qu'en plus il a été voté au-delà de ce qui était prévu dans le projet de résolution.
ABUS N 131 du 30 Décembre 2008
ASSEMBLÉE GÉNÉRALE QUALITÉ POUR CONTESTER UNE ASSEMBLÉE GÉNÉRALE
Lorsqu'une décision a été adoptée "à l'unanimité de tous les copropriétaires" elle ne peut être contesté par personne, aucun copropriétaire n'étant opposant ou défaillant, ceci étant la condition exigée par l'article 42 de la loi de 1965 pour exercer une action en contestation.
Quelque soit l'objet de l'ordre du jour voté, la décision ayant été prise à l'unanimité, aucune action en contestation n'est recevable.
ABUS N 141 du 30 janvier 2009
COPROPRIÉTÉ PROCÈS VERBAL ASSEMBLÉE GÉNÉRALE
Le procès verbal de l'assemblée générale vaut pour les mentions qu'il renferme. Les éléments qui y sont rapportés permettent le contrôle de la régularité de l'assemblée générale et l'appréciation du sens des votes comme leur constatation.
Le procès verbal doit préciser les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix. Il mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.
Ces mentions sont imposées à peine de nullité de l'assemblée générale, sous réserves de la possibilité de reconstituer le sens des votes intervenus lors de la réunion.
ABUS N 173 du 30 avril 2009
COPROPRIÉTÉ ASSEMBLÉE GÉNÉRALE COPROPRIÉTAIRE OPPOSANT OU DÉFAILLANT PROCÈS VERBAL NOTIFICATION OBLIGATION
Le syndic n'a pas l'obligation de joindre à la notification du procès verbal la feuille de présence ou les éventuelles procurations néanmoins, tout copropriétaire qui le souhaite a la possibilité de demander au syndic qu'il lui envoie les copies ou extraits de documents.
ABUS N 174 du 30 avril 2009
COPROPRIÉTÉ ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ORDRE DU JOUR
Aucun texte n'interdit au syndic de compléter l'ordre du jour initial par une nouvelle notification adressée aux copropriétaires dans le délai prévu par le décret de 1967. Il incombe au juge de rechercher si le copropriétaire abstentionniste ayant émis des réserves peut être considéré comme opposant.
ABUS N 177 du 30 mai 2009
COPROPRIETE CONTROLE DE COMPTES ASSEMBLEE GENERALE.
Nous avons gratuitement à la demande d'un conseil syndical d'une copropriété située à Paris 10è, été contrôler les comptes dans les bureaux d'une très grande société de syndic, et dont l'agence était à plus de 40 km de Paris.
En examinant l'état de dépenses, et les pièces comptables, nous avons constaté qu'il manquait de nombreuses factures de règlement aux différents organismes sociaux, GARP, URSSAF, CRIP.
Nous avons aussi constaté que cette grande société de syndic avait sans mandat engagé une procédure devant un tribunal de Grande Instance, et le syndicat des copropriétaires avait été débouté, la procédure ayant été jugé irrecevable, et condamné aux dépens.
De plus le syndic a reconnu de très graves erreurs de gestion et a accepté d'indemniser le syndicat des copropriétaires.
Lors d'une assemblée générale du 26 Mai 2009 l'assemblée a notre grande surprise
a approuvé sans réserves les comptes.
a approuvé la procédure engagé sans mandat
a décidé de renouveler le mandat de cette grande société de syndic, malgré que partout une très mauvaise publicité en est faite.
COPROPRIETAIRES C'EST BIEN DE CE PLAINDRE MAIS DE TEMPS EN TEMPS IL SERAIT BIEN D'OUVRIR LES YEUX ET PRENDRE UNE DECISION.
APRES IL NE FAIT PAS S'ETONNER QUE CERTAINS SYNDICS FONT CE QU'ILS VEULENT DANS LA GESTION D'UNE COPROPRIETE
ABUS N 184 du 30 mai 2009
COPROPRIÉTÉ ASSEMBLÉE GÉNÉRALE CONVOCATION PAR LE PRÉSIDENT DU CONSEIL SYNDICAL IRRÉGULARITÉ
Un président de conseil syndical prend la décision de convoquer une assemblée générale sans avoir préalablement l'article 8 du décret 17 mars 1967.
Le syndic en titre du syndicat des copropriétaires, a le pouvoir et l'obligation de faire respecter la loi qui est d'ordre public et le règlement de copropriété.
En cas de violation de ces obligations il peut engager sa responsabilité. Dès lors il a un intérêt évident à agir pour faire respecter les dispositions relatives aux conditions dans lesquelles une assemblée générale de copropriété doit être convoquée.
Le syndic a engager de suite un référé devant le tribunal compétent avec la nomination d'un huissier, dans le cas, ou l'assemblée générale viendrait à ce tenir, et avec d'importantes astreintes pour tous les membres du bureau.
Il est précisé dans le référé
Faisons interdiction à Mr X Président du conseil syndical de tenir l'assemblée générale de la copropriété de l'immeuble X prévue le .........
sous peine d'une astreinte de 1000e.
ABUS N 185 du 30 mai 2009
COPROPRIÉTÉ ASSEMBLÉE GÉNÉRALE CONVOCATION IRRÉGULARITÉ
Un copropriétaire ne peut invoquer la convocation irrégulière d'un autre copropriétaire.
Seul le copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement convoqué peut se prévaloir de l'absence ou de l'irrégularité de la convocation à l'assemblée générale.
Le copropriétaire mal convoqué s'il est opposant ou défaillant, peut donc contester la régularité de l'assemblée générale ou en tout cas, de ses décisions.
ABUS N 188 du 30 juin 2009
COPROPRIÉTÉ ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ANNULATION CONCLUSIONS
Un copropriétaire habitant une copropriété à Paris 7è, demande en 2007, l'annulation d'une assemblée générale par voie de conclusions, formée dans le délai de l'article 42 de la loi de 1965 mais par des conclusions additionnelles et non par assignation.
Le copropriétaire ne démontre pas une connexité ou des liens suffisants avec les autres demandes pour que cette procédure soit valable. Alors qu'elle est fondée sur des irrégularités certaines, et la convocation de l'assemblée générale a été faite, par un nouveau syndic non élu, et non pas par l'ancien syndic désigné 3 années plus tôt, mais en plus le procès verbal, n'est pas rédigé dans les formes prévues, par la loi. Le secrétaire de séance, n'est pas désigne dans le procès verbal, et il n'a pas sa signature.
La Cour d'appel, décide de rejeter la demande d'annulation de cette assemblée générale.
ABUS N 191 du 30 juin 2009
COPROPRIETE ASSEMBLEE GENERALE UN SEUL OBJET PAR VOTE
Chaque résolution proposée au vote de l'assemblée générale de copropriétaires ne peut avoir qu'un seul objet, ainsi en a décidé la cour de cassation début janvier 2009.
ABUS N 194 du 30 juin 2009
COPROPRIÉTÉ ASSEMBLÉE GÉNÉRALE CONVOCATION INDIVISION CHARGES
Assemblée générale tous les indivisaires propriétaires d'un lot doivent être convoqués.
Pour tenter de ne pas payer ces charges un indivisaire a assigné le syndicat des copropriétaires au titre de l'article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 qui précise qu'en cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot les intéresses doivent sauf stipulation contraire du règlement de copropriété être représentées par un mandataire commun qui sera à défaut d'accord désigné par le Président du Tribunal de Grande Instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic.
Cependant le copropriétaire contestataire ayant engagé la procédure a été débouté par le Tribunal vu que depuis de nombreuses années, il était présent aux assemblées générales, approuvait les comptes, et adoptait le budget prévisionnel.
ABUS N 214 du 30 août 2009
COPROPRIÉTÉ ASSEMBLÉE GÉNÉRALE CONVOCATION ÉPOUX COMMUNS EN BIENS
La convocation à une assemblée générale de copropriétaires concernant des époux propriétaires d'un lot de copropriété dépendant de leur communauté de biens doit être libellée au nom des deux.
ABUS N253 du 30 décembre 2009
COPROPROPRIETE ASSEMBLEE GENERALE MAJORITE PARTIES COMMUNES
Un différent dans une copropriété à Paris, sur un problème de majorité concernant le percement d'un mur mitoyen.
L'autorisation de faire percer un mur mitoyen entre deux immeubles afin de faire communiquer deux boutiques et que les caves correspondent entre elles, cette décision n'affectant ni l'aspect extérieur de l'immeuble ni sa destination, releve de la majorité de l'article 25 B de la loi du 10 juillet 1965.
ABUS N257 du 30 décembre 2009
COPROPRIÉTÉ SYNDIC ASSEMBLÉE GÉNÉRALE
Un syndic de copropriété accepte la gestion d'une copropriété située dans une commune limitrophe de celle ou il exerce son activité.
L'article 9 du décret du 17 mars 1967 prescrit que sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l'assemblée générale est réunie dans la commune du lieu de situation de l'immeuble. E n cas de non respect de cette disposition l'assemblée générale encourt la nullité.
ABUS N269 du 30 janvier 2010
COPROPRIÉTÉ ASSEMBLE GÉNÉRALE CONVOCATION ACTION EN NULLITÉ
L'action en nullité d'assemblée pour non respect du délai de convocation est réservée aux opposants et défaillants.
Un copropriétaire voulait ennuyer un syndic bénévole, et il engage une procédure en annulation devant le tribunal, qui la déclaré irrecevable dans sa demande tendant à la nullité d'une assemblée générale.
Ce copropriétaire lors de l'assemblée générale n'était ni opposant ni défaillant, le tribunal en a déduit en conséquence qu'il ne pouvait solliciter l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires.
Le tribunal a constaté que c'était par pure vengeance à l'égard de l'ancien syndic bénévole qu'il avait engagé cette procédure, et il a été constaté que ces demandes étaient dépourvues de tout fondement sérieux.
Il a été condamné à une amende civile de 2000e (deux mille euros) à payer au syndic bénévole.
ABUS N288 du 30 mars 2010
COPROPRIETE ASSEMBLEE GENERALE CONTESTATION RECEVABILITE DEFAUT DE POUVOIR
Pour qu'une assignation soit valable, elle doit obligatoirement être délivré à un syndic qui est en exercice, suite à une assemblée générale, qui a voté sa nomination, ou bien son renouvellement.
Un copropriétaire délivre une assignation à un syndic bénévole, qui n'est plus syndic, alors qu'il a été remplacé par un syndic professionnel.
L'acte de procédure est bien évidemment nul.
ABUS N290 du 30 mars 2010
COPROPRIETE ADMINISTRATEUR PROVISOIRE ASSEMBLEE GENERALE CONVOCATION
Des copropriétaires ont engagés une procédure contre leur administrateur provisoire car ils soutiennent qu'en portant à l'ordre du jour une question autre que l'élection d'un syndic.
L'administrateur provisoire a exercé sa mission et ses pouvoirs, étant chargé notamment d'administrer la copropriété et de convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic.
L'administrateur provisoire est tenu aux mêmes obligations qu'un syndic pour les convocations à une assemblée générale notamment en matière d'ordre du jour complémentaire en vertu de l'article 10 du décret.
ABUS N292 du 30 mai 2010
ASSEMBLÉE GÉNÉRALE L'HONNEUR EN COPROPRIÉTÉ
INJURES ET DIFFAMATION AU SEIN DU SYNDICAT
Dans de très nombreuses assemblées générales des propos en tous genre sont tenus, par des copropriétaires.
Le droit à l'honneur est, au même titre que le droit à la vie privée ou le droit à l'image, un droit de la personnalité. Il constitue donc un droit fondamental, primordial dont le respect peut-être exigé de tous.
Les propos attentatoires à l'honneur d'autrui sont constitutifs soit d'une diffamation s'ils comportent l'allégation ou l'imputation d'un fait, soit d'une injure si aucun fait précis n'est reproché.
Si l'infraction revêt un caractère de publicité, il s'agit d'un délit. Si elle est non publique, ce qui est le cas lorsque les propos n'ont pas été diffusés en dehors du syndicat, c'est une contravention.
En toute hypothèse il s'agit de délits de presse soumis en tant que tels au régime procédural spécifique de la loi du 29 Juillet 1881.