Charges de copropriété

ABUS N 42 du 30 Avril 2008

POUVOIR D'ACHAT ET BAISSE DES CHARGES DE COPROPRIETE

Conseil syndical, copropriétaires, vous souhaitez que vos charges baissent.

La première chose que vous devez faire c'est chaque année, vous allez contrôler les comptes chez le syndic, avant la convocation de l'assemblée générale, vous demandez l'état de dépenses, et vous contrôlez en parallèle les factures. Très souvent le ou la comptable du syndic par erreur, à débité dans votre copropriété des factures, qui ne vous concerne pas.

Le fait que les factures soient débitées à la copropriété, ne veut pas dire, qu'elles ont été payées aux fournisseurs. Vous devez donc téléphoner à quelques fournisseurs, afin de savoir s'ils ont été payés.

Ceci est une base pour baisser les charges ensuite il y a les copropriétaires, débiteurs, ou il indispensable de suivre de très près les procédures.

ABUS N 138 du 30 janvier 2009

COPROPRIÉTÉ CHARGES OBLIGATION DE PAYER POUR TOUS LES COPROPRIÉTAIRES

Des copropriétaires, viennent nous voir, afin de nous demander s'il est normal que des copropriétaires qui ne paient pas leurs charges, aient assignés leur syndicat de copropriétaire en paiement d'un arrière de charges.

Ces copropriétaires, veulent justifier leur défaut de paiement de charges, du au fait, que des travaux de rénovation votés, il y a quelques années, n'ont toujours pas a ce jour été réalisés.

Ils prétendent que l'absence de mise en œuvre de cette décision les fondent à " suspendre le paiement de leurs charges" eu à l'égard de délabrement des parties communes.

Dans un récent arrêt la cour de cassation a rappelé que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de copropriété en application des dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi de 1965 et considère que ces copropriétaires, ne pouvaient s'abstenir de régler leurs charges de copropriété.

ABUS N 139 du 30 janvier 2009

COPROPRIÉTÉ CHARGES COMMUNES GÉNÉRALES

Des copropriétaires viennent nous rendre visite, afin de nous poser la question sur le fait que "Est-ce que tous les copropriétaires doivent participer aux charges communes générales."

Entrainées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité, que ces services ou éléments présentent à l'égard de chaque lot".

Un copropriétaire estimait qu'il ne devait pas participer à l'entretien de la ventilation mécanique contrôlée (V M C) La cour d'appel lui a rappelé que les charges étaient collectives, et que tous les copropriétaires doivent y participer en fonction de leurs millièmes.

ABUS N 140 du 30 janvier 2009

COPROPRIÉTÉ RECOUVREMENT DES CHARGES POUVOIR DU SYNDIC

A la différence des avances ou provisions le syndic ne peut appeler des charges auprès d'un copropriétaire débiteur que si l'approbation des comptes a été décidée par l'assemblée générale.

Il en résulte qu'à défaut d'approbation des comptes, le syndic n'est pas en droit de réclamer à chaque copropriétaire sa quote part des charges, de copropriété. La décision d'approbation des comptes constitue ainsi le " titre " permettant au syndic d'exercer une action judiciaire en recouvrement de charges.

Si aucune assemblée n'a été tenue à cet effet, la demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires ne pourra qu'être rejetée par le tribunal.

ABUS N 156 du 30 mars 2009

LES CHARGES DANS LES ASSOCIATIONS SYNDICALES LIBRES DE PROPRIÉTAIRES

Les associations syndicales libres constituent un instrument et une technique d'aménagement et de gestion d'opérations foncières et immobilières du plus haut intérêts pour la pour la pratique, car, par l'intermédiaire d'un organisme collectif de droit privé échappant pour l'essentiel à un cadre trop coercitif, comme la copropriété ou les sociétés, elles facilitent des opérations d'ensemble que le caractère individuel de la propriété immobilière ou l'individualisme des propriétaires privés rendrait sans cela, quasiment impossibles.

Un espace de liberté dans le carcan habituel des opérations d'aménagement et de gestion collectives subsiste encore, en dépit du dirigisme souvent excessif du droit contemporain.

L'association syndicale libre de propriétaires paraît être la forme la plus ancienne de personne morale destinée à gérer des immobiliers.

On en trouve des formes anciennes au moyen âge, dans une loi floréal en l'an XI, dans une loi de 1807 relative au désséchement des marais. Mais c'est la loi du 21 juin 1865 qui a régi pendant près d'un siècle et demi toutes les associations syndicales pour réaliser des travaux ayant un intérêt collectif. Elle a été mise en oeuvre par un décret du 18 décembre 1927 et enfin modifiée en dernier lieu par une loi du 9 juillet 2001 tandis que le décret du 18 décembre 1927 l'a été par un décret du 29 janvier 1974.

Ces textes sont maintenant abrogés par l'ordonnance N° 2004 632 du 1er juillet 2004 qui a été elle-même ratifiée avec quelques retouches par la loi N° 2004 1343 du 9 décembre 2004 complétée par le décret N° 2006 504 du 3 mai 2006.

L'association syndicale peut se définir comme la collectivité des propriétaires groupés pour exécuter et entretenir à frais communs des travaux énumérés par la loi. Elle réunit des personnes physiques ou morales de droit public ou de droit privé.

ABUS N 162 du 30 mars 2009

COPROPRIETE CHARGES DE COPROPRIETE PAIEMENT RESPONSABILITE DE SYNDICAT

Un syndicat de copropriétaire avait décidé de mettre à l'ordre du jour la vente d'un appartement pour une somme de 1525,40e de charges dues.

Le copropriétaire a assigné le syndicat des copropriétaires, et tribunal a justement statué sur le fond en annulant la résolution autorisant le syndic à poursuivre la saisie immobilière, en l'absence de tout titre exécutoire.

Malgré que les copropriétaires ne paient pas de façon régulière leurs charges cela ne justifiait pas la résolution ni les circonstances vexatoires.

Le tribunal a justement constaté une faute de la part du syndicat des copropriétaires et évalué à 1500e le préjudice, que le syndicat devra payer au copropriétaire injustement poursuivi.

ABUS N 202 du 30 juillet 2009

COPROPRIÉTÉ DIVISION D'UN LOT

Dans une copropriété à Paris 2è, rue Beauregard un copropriétaire qui avait divisé un lot de copropriété en trois lots distinct voulait que le syndic lui fasse trois appels de fonds distinct pour les charges de copropriétés.

Le syndic n'a pas qualité pour autoriser la division d'un lot. Il est rappelé que la division d'un lot relève de la liberté du copropriétaire qui y procède. Il doit faire venir à ses frais un géomètre expert. Il doit demander à l'assemblée générale, l'autorisation de la division du lot, et ensuite mandater un notaire à ses frais, en vu de l'avenant modification à la conservation des hypothèques.

Lorsque le copropriétaire veut vendre il doit obligatoirement demander l'avis de l'assemblée générale pour diviser un lot, en plusieurs parties.

ABUS N247 du 30 novembre 2009

MAJORITE REQUISE POUR MODIFIER UNE REPARTITION DES CHARGES ILLEGALE

Lorsqu'il s'agit de voir constater le caractère réputé non écrit d'une clause de répartition des charges et de rendre le réglement de copropriété conforme aux prescriptions légales d'ordre public, un vote à la majorité simple est suffisant.

ABUS N277 du 28 février 2010

CHARGES LOCATIVES ET CHARGES PROPRIÉTAIRES

Distinction entre charges générales et charges spéciales

Les primes d'assurances étant souscrites dans l'intérêt de l'ensemble des copropriétaires, elles constituent des charges générales. Les factures de l'administrateur responsable des questions de sécurité de l'ensemble des lots de la copropriété doivent être réparties entre tous les copropriétaires.

ABUS N283 du 30 mars 2010
Individualisation des frais de chauffage, pour baisser les charges communes générales.

En pratique la réglementation imposant l'installation d'appareils de mesure a été assez peu mise en oeuvre dans les cas ou elle devrait s'appliquer, ce qui est très regrettable. C'est pourquoi le ministère de l'écologie à proposé le lancement d'une démarche visant à faire évoluer cette réglementation afin de la rendre plus facilement applicable et de modifier la répartition entre part fixe et part variable, des frais de chauffage.

Il faut préciser qu'il serait souhaitable, que beaucoup plus de logements soient mieux isolés, afin d'éviter d'importantes déperditions thermiques.