Syndic : errances, incompétences
ABUS N 7 du 30 mai 2007
Les errances d'un syndic à Paris 13è
Lorsqu'un copropriétaire doit des charges de copropriété, et qu'il ne paie pas depuis plusieurs années, il est évident, et c'est prévu que le syndic a pour mission d'engager une procédure devant le tribunal, d'Instance ou de Grande Instance suivant le montant de la dette.
Mais il y a des syndics qui ne sont pas capable de constituer un dossier de procédure afin de faire condamner le copropriétaire débiteur. Voici ce que précise le tribunal en motivant sa décision.
"Attendu que le tribunal ne dispose pas en l'espèces des procès verbaux d'assemblée générale ayant approuvé les comptes pour les années 1998 et 1999 ainsi que les relevés de comptes du copropriétaire."
Le résultat c'est que le syndic a été débouté de sa demande, vu qu'il manquait des pièces dans le dossier, afin de faire condamner le copropriétaire, et que le syndic a demandé aux copropriétaires, de payer les charges du débiteur.
N'est ce pas honteux une telle situation.
Copropriétaires suivez avec attention toutes les procédures de votre copropriété.
ABUS N 8 du 30 mai 2007
Un syndic sur sa simple envie, ne peut pas décider de procéder à la suppression d'un gardien d'immeuble. Il doit de façon impérative demander à l'assemblée générale l'autorisation de la suppression du gardien, et ensuite si le gardien ne libère pas la loge, d'engager la procédure d'expulsion et de mandater tel avocat afin de faire cette procédure.
Il doit proposer à l'assemblée générale un budget pour financer cette procédure.
Certains syndics très souvent ne font rien de tout cela.
ABUS N 9 du 18 juin 2007
Le syndic n'est seulement que le mandataire du syndicat des copropriétaires.
Le président du conseil syndical qui se substitue au syndic en raison de la carence de ce dernier pour convoquer une assemblée des copropriétaires, n'a pas à recueillir l'agrément du syndic quant au jour et lieu auxquels se tiendra cette assemblée générale il n'a pas non plus à fournir spontanément au syndic en dehors de toute contestation de ce dernier la justification de ce qu'il a bien été habilité par le conseil syndical à convoquer l'assemblée générale des copropriétaires en lieu et place du syndic défaillant.
ABUS N 13 du 17 août 2007
De très grands groupes d'administration de biens, proposent à des copropriétés des travaux somptuaires, de ravalement, de halls d'entrée, de cour intérieur, etc., qui ne présentent pas un caractère d'urgence, et qui ne vont pas apporter une plu value aux appartements, mais le syndic va pousser, inciter les copropriétaires à voter, ces devis de travaux. A aucun moment le syndic ne va les informer de leur quote part de travaux lors de l'assemblée générale. Le vote de l'assemblée générale va porter sur des devis d'ensemble. Ensuite le syndic va envoyer les appels de fonds suite aux décisions prisent lors de l'assemblée générale. La surprise est grave pour certains copropriétaires qui ce retrouvent incapables de payer leur quote part de travaux. Et très curieusement cette grande société de syndic à une division transactions immobilières, ou le copropriétaire va recevoir par hasard, un dépliant lui proposant la vente de son appartement. Si celui-ci refuse, il va y avoir une assemblée qui va décider que les copropriétaires qui n'ont pas payés leur quote part de travaux doivent être saisi. Voilà comment certains grands groupes font des transactions immobilières. Copropriétaires avant de voter réfléchissez bien.
ABUS N 14 du 01 septembre 2007
La non restitution des documents et archives du syndicat
Lorsque l'assemblée générale décide le non renouvellement de votre syndic en place, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ces fonctions il est tenu de remettre la totalité des fonds disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat.
La mise en demeure en application de l'article 18 2 de la loi du juillet 1965, doit être obligatoirement faite, après le délai d'un mois, suivant la cessation de fonction.
Président de conseil syndical, conseil syndical, copropriétaires, soyez très vigilant, et surtout procédez impérativement lors de la remise du dossier, à un inventaire précis des documents, pièce, pièce.
Certains syndics, vous remette un carton, en disant, ceci est les archives du syndicat, merci de me signer le reçu, sans aucun contrôle.
LE SYNDIC qui transmet les documents et archives après assignation devant le Tribunal doit supporter les frais irrépétibles.
ABUS N 18 du 24 septembre 2007
Un cabinet de syndic, administrateur de biens, situé à la porte d'Orléans, proche de Paris, convoque une assemblée générale, pour une copropriété qu'il gère située à Arcueil. Les copropriétaires demandent qu'ils soient procédés à l'ouverture de porte de l'ascenseur au 1étage au 3 étage et au 5 étage, car il y a des occupants, à mobilité réduite, et des handicapés.
Ce syndic n'était pas informé que la loi avait été assouplie et que désormais l'article 26 n'était plus nécessaire.
Le 5 JUIN 2007 le sénat et l'assemblée nationale ont adopté, la loi Urbanisme et Habitat qui dans son article 93 est pour les Travaux d'accessibilité aux personnes handicapés.
Ces travaux ou autorisations de travaux sont désormais votés à la majorité de l'article 24.
La Loi N° 65 557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifiée :
1) Après le premier alinéa de l'article 24, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés:
"Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels, sont approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa."
"Est adopté à la même majorité l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais des travaux d'accessibilité aux personnes aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipements essentiels."
ABUS N 35
Obligations du syndic professionnel Interdiction de substitution
Depuis un certain temps déjà on assiste à des regroupements de cabinets de syndics de copropriétés. C'est ainsi qu'il n'est pas rare de voir un syndic céder son fonds à une société importante qui souhaite diversifier ses activités, ou renforcer sa part dans le marché de l'administration de biens, secteur particulièrement lucratif et profitable.
La question se pose alors de savoir si la nouvelle société qui surgit inopinément (sans délai de préavis) devient automatiquement le nouveau syndic par le truchement d'un transfert mécanique du contrat de mandat, conclu par l'ancien syndic avec le syndicat des copropriétaires.
LA REPONSE EST NEGATIVE C'EST NON
En effet cette pseudo-opération de changement automatique porte une qualification juridique. Il s'agit d'une substitution, et substitution est interdite par la loi, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
C'EST AINSI QUE LA LOI n° 65 557 du 10 juillet 1965 (modifiée et complétée) dans son article 18 " Seul responsable de sa gestion le syndic ne peut se faire substituer ". C'est clair.
Il s'agit d'une disposition d'ordre public à caractère impératif (et non supplétif) c'est à dire que nul ne peut y déroger à peine de nullité.
Cette disposition qui s'impose comme une obligation absolue trouve son fondement dans le caractère organique des fonctions de syndic, repose sur une relation de confiance personnalisée qui lui confère un rapport " INTUITU PERSONAE " au regard spécifique d'une personne physique ou morale.
Dans ces conditions si l'ancien syndic (le cédant) transmet son mandat au nouveau syndic (le cessionnaire) sans l'autorisation expresse et préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, instance souveraine ce comportement est constitutif d'une infraction à la législation car l'interdiction de substitution est ouvertement transgressée.
Dans ce cas d'espèce il est utile de se rapporter à la loi N° 66 537 du 24 juillet 1966 qui dispose que la fusion d'une société avec une autre société qui absorbé la première entraine la disparition de celle-ci.
Sur ce fondement le patrimoine de la société absorbée à la société absorbante, à l'exclusion des contrats fondés sur la relation " INTUITU PERSONAE " qui ne peuvent pas suivre le sort commun du patrimoine car l'autre partie contractante (en l'occurrence le syndicat des copropriétaires) ne peut pas se voir imposer un changement automatique de syndic, en raison de l'interdiction de substitution.
Sur ce point précis de l'interdiction de substitution la cour de cassation a conformé la position du droit positif par une jurisprudence constante et affirmée.....en dernier lieu par l'important arrêt du 30 mai 2000, rendu par la chambre criminelle de la juridiction suprême.
A ce sujet il convient également de rappeler la réponse ministérielle N° 10 883 publiée au journal officiel assemblée nationale du 20 juillet 2004, qui précise que le syndic ne peut pas céder son mandat au moyen d'une simple substitution et que l'autorisation expresse de l'assemblée générale est obligatoire pour la désignation d'un nouveau syndic.
En résumé
Le mandat automatique transmissible est interdit.
Le mandat " tacite est interdit "
Le mandat de fait est interdit.
C'est à dire que la prise de fonction d'un nouveau syndic suivant la relation " INTUITU PERNONAE " doit être expressément validée par l'assemblée générale sinon l'opération est entachée d'un vice qui la rend nulle de pein droit.
En la cisrtonce il est opportun d'appeler en renfort le dispositif du code civil car le syndic est un mandataire dont la fonction est régie par le code civil notamment.
ARTICLE 1134 Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi, à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que le consentement mutuel ou par les causes que la loi autorise (Par exemple en cas de forme majeure)
Elles doivent être exécutées de bonne foi. C'est l'appréciation du principe essentiel de la foi contractuelle (bien connu des juristes) étant observé que la violation de la foi contractuelle est constitutive d'un abus de confiance.
ARTICLE 1109 et 1116 concernant la faute intentionnelle ou faute dolosive.
Rappelons que en matière civile dans le domaine du droit contractuel le dol désigne tout comportement douteux destiné à tromper une personne (physique ou morale) en vue d'obtenir son consentement à un acte juridique (Le vote d'une résolution en assemblée générale est un acte juridique enregistré au procès verbal qui a force probante dès lors qu'il est régulièrement signé par les membres du bureau de l'assemblée) et qu'il n'a pas été contesté dans les délais prévus)
En clair il n'y a pas de consentement valable si le consentement a été acquis par le dol.
ARTICLE 1992 En sa qualité de mandataire légal du syndicat le syndic est responsable à l'égard du syndicat des fautes commises dans l'exercice de ses fonctions ce d'autant qu'il s'agit d'un professionnel rémunéré, ceuse être qualifié en matière de copropriété.
Une mention spéciale doit être accordée au syndic astucieux qui pour pousser l'assemblée générale à adhérer à sa posture fait voter une résolution dans la formulation suivante. L'assemblée générale prend acte du changement de nom ou l'assemblée générale prend acte du changement de raison sociale. En introduisant cette formule en catimini dans une résolution sur une question totalement étrangère au mandat de syndic.
Ces textes sibyllius sont sans consistance juridique car l'assemblée générale n'est pas en mesure de prendre acte d'un changement dont elle n'a pas une connaissance exacte au préalable.
Il y a là : Dol dans le maintien du contrat de syndic
Dol dans l'exécution du contrat.
Nous sommes dans un état de droit et le premier droit des copropriétaires repose sur le respect des règles fondamentales.
Ces dispositions légales réglementaires et contractuelles, les règles définies par le droit positif et la jurisprudence des cours et des tribunaux les recommandations de la commission relative à la copropriété (le contrat de syndic doit comporter une clause en ce sens)
Le règlement de copropriété de l'immeuble, et les avis consultatifs du conseil syndical.
Les principes de la déontolie professionnelle.
L'obligation d'information à l'égard de tous les copropriétaires car le syndic est débiteur d'une obligation d'information et de conseil afin d'assurer la transparence nécessaire, conformément aux directives du code de la consommation concernant les devoirs des professionnels prestations de services.
A ce sujet il convient de rappeler que le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires, et non le préposé du syndicat.
Le syndicat n'étant par ce commettant. Nuance.
EN CONCLUSION
Compte tenu de l'interdiction formelle de substitution l'assemblée générale instance souveraine de décision doit être saisie d'un double projet de résolution (accompagnée de l'avis du conseil syndical)
La désignation du nouveau syndic
L'approbation du nouveau contrat de mandat
MORALITE
Le syndic doit mériter la confiance des copropriétaires sinon c'est le désordre avec toutes les conséquences que cela comporte.
ABUS N 36 du 21 janvier 2008
L'indemnisation des coproprietaires du fait des travaux sur les parties communes
A l'occasion de travaux décidés par l'assemblée générale un dommage a pu être causé à un ou plusieurs copropriétaires sur leurs parties privatives. Cela peut provoquer des préjudices indemnisables sur le fondement de l'article 9 de la loi de 1965.
Il existe plusieurs variétés de dommages dont la réparation financière pourrait être obtenue par un copropriétaire envers le syndicat du fait de travaux sur les parties communes.
On peut tout d'abord faire allusion à une diminution définitive de la valeur de l'appartement. Un droit à réparation est ouvert à celui qui peut se plaindre d'une perte de la valeur pécuniaire de son bien du fait des travaux entrepris par le syndicat.
Il y ensuite le trouble de jouissance grave même s'il est temporaire.
Cela qu'il faut retenir c'est que lorsque vous subissez un dommage, vous avez le plus grand intérêt à faire constater par huissier, et ensuite faire signifier le procès verbal, au syndic, et s'il ne fait rien, voir un avocat spécialisé en droit immobilier.
ABUS N 38 du 29 janvier 2008
Comme par hasard nous retrouvons nos deux compères, dans la banlieue proche de Paris (Voir notre abus N 4) qui malgré des apparences extérieures disent ne pas s'entendre en ce critiquant de façon très vite mais on coulisse on fait la fête. Il y a tout d'abord cette grande association nationale, et ces sociétés commerciales dans toute la France, et on retrouve la même grande société nationale de syndic qui mange tous les petits cabinets de syndic et qui en plus interdit la sortie de copropriétés qui voudrait choisir un nouveau syndic en toute liberté.
Voici ce que fait cette grande société de syndic pour tenter de faire croire aux copropriétaires que le syndic présenté n'est pas bon, capable compétent et pas cher, et que la seule la grande société nationale de syndic est excellente et doit rester.
On prend le contrat de syndic envoyé par un copropriétaire et on ce permet de faire des annotations comme un professeur qui corrigerait une copie. Dans la partie prestations particulières ou occasionnelles on fait croire qu'un poste est 50% plus cher, 200%, on indique à un autre poste que ce n'est pas conforme aux normes, et pour vraiment cassé le concurrent on va jusqu'à écrire qu'il est 1000% plus cher.
C'est ce que l'on appelle de la concurrence déloyale, et scandaleuse.
Copropriétaires soyez réactif, on peut vous aider.
Quand on est géré par ce genre de grande société nationale de syndic, on l'a l'impression d'être piégé, prisonnié.
Aujourd'hui a-t-on le droit de choisir son syndic, ou devons-nous être dominé pour toujours avec des honoraires imposés.
ABUS N 45 du 30 Avril 2008
Responsabilité du syndic en cas de mutation d'un lot
Un syndic situé à Paris gestionnaire d'une copropriété dans le centre de la capitale, reçoit une injonction de la Mairie de Paris, d'avoir à procéder au ravalement de la façade rue, et cour.
L'arrêté avait été notifie au syndic, à la charge du syndic d'en informer chaque copropriétaire et de convoquer rapidement une assemblée générale afin de décider de ces travaux, et leur financement.
Non seulement le syndic n'informe pas chaque copropriétaire de l'injonction, mais en plus lorsqu'il y a une vente, et que le notaire envoie' le questionnaire syndic, au syndic de l'immeuble conformément à l'article 5 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne mentionne rien faisant état qu'il y a une injonction de travaux de ravalement.
Le syndic a donc commis une faute en informant pas les acquéreurs d'un lot de l'existence de cette injonction de travaux et en dissimulant au notaire l'imminence des travaux de ravalement à entreprendre en raison de cette injonction.
ABUS N 46 du 30 Avril 2008
Copropriété Responsabilité du syndic
Une gardienne avait été embauchée dans une copropriété à Paris par un syndic en sa qualité de mandataire du syndicat. Cette gardienne fait l'objet à plusieurs reprises d'agressions par les locataires, et les copropriétaires.
Le tribunal de grande Instance de Paris condamne le syndic pour faute professionnelle et il est précisé dans le jugement
" POUR N'AVOIR PAS PRIS LES INITIATIVES NECESSAIRES POUR FAIRE CESSER LES INFRACTIONS REITEREES AU REGLEMENT DE COPROPRIETE, TELLES QUE LE NON RESPECT MANIFESTE DES PREROGATIVES DU GARDIEN D'IMMEUBLE POU N'AVOIR PAS REPONDU AUX CORRESPONDANCES DE L'INSPECTION DU TRAVAIL, POUR N'AVOIR ETE NI PRESENT NI REPRESENTE A L'AUDIENCE DE CONCILIATION PRUD'HOMALE "
Le syndic est condamné à payer.
Il faut préciser que :
Au terme d'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 le syndic à en effet pour mission "d'administrer l'immeuble et de représenter le syndicat".
La conclusion est que le syndic perçoit des honoraires, c'est pour faire un travail, et en la circonstance, il n'a rien fait.
ABUS N 47 du 30 Avril 2008
Syndic de copropriété Oposition sur le prix de vente
CONSOMMATION D'EAU EVALUATION FORFAITAIRE
Le tribunal donne raison au syndic de faire son travail.
Dans le cas présent un copropriétaire vend son appartement, et avait refusé pendant plusieurs années l'accès à son compteur d'eau.
L'assemblée générale avait voté que tout copropriétaire qui donnait pas accès à son compteur aurait une facturation forfaitaire. Le syndic a donc tout simplement fait le total de années sans relevé d'eau et a fait une opposition chez le notaire et ce malgré la contestation du copropriétaire.
Le tribunal de grande Instance, et la Cour d'appel de Paris ont donné raison au syndic.
ABUS N 48 du 30 Avril 2008
Syndic Assemblée Générale
Le syndic en place convoque l'assemblée générale annuelle. Au point de l'ordre du jour " Renouvellement du mandat du syndic l'assemblée décide de ne pas renouveler le mandat du syndic.
Le conseil syndical n'avait pas connaissance de l'article 46 du 17 mars 1967 qui prévoit.
A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande Instance désigne le syndic par ordonnance su requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical.
Dans le cas présent, il était porté à l'ordre du jour de l'assemblée générale la désignation du syndic en place, dont le mandat arrivait à expiration ou la nomination d'un nouveau syndic qui était inscrit à l'ordre du jour.
L'assemblée générale décide de ne pas renouveler le syndic en place, mais en plus ne décide (PAS) de nommer le syndic qui était à l'ordre du jour.
Un syndic judiciaire est donc désigné en application de l'article 46 du décret. Bien évidemment tous les frais de l'administrateur judiciaire sont à la charge tous les copropriétaires en a ainsi décidé le Tribunal de Grande Instance, ainsi que la cour d'appel de Paris.
ABUS N 54 du 30 mai 2008
Le syndic et la liste des copropriétaires
Parmi les taches qui incombent au syndic d'une copropriété, figure la nécessité d'établir et de tenir à jour une liste des copropriétaires et de tous les titulaires de droits réels sur l'immeuble. Cette obligation, anodine en apparence, peut cacher des difficultés tangibles.
Le rôle de gestionnaire de l'immeuble amène le syndic à devoir identifier les personnes qui possèdent des droits sur l'immeuble en copropriété. Cependant, mise à part les très petites copropriétés, il est bien rare sinon impossible qu'un syndic, souvent un professionnel, connaisse la totalité des copropriétaires. C'est la raison pour laquelle il lui a été demandé d'établir une liste des copropriétaires dont il aura la responsabilité. Cette obligation est mentionnée à l'article 32 du décret du 17 mars 1967.
Conseils syndicaux nous vous conseillons de surveiller la liste des copropriétaires car très souvent elle est mal tenu par le syndic, Le conseil syndical peut demander la copie de la feuille de présence en application de la loi de 1965.
ABUS N 60 du 30 Juillet 2008
Une copropriété qui vient d'être récemment construite située en proche banlieue de Paris, toujours dans le cadre de la garantie décennale, n'a que peu ou pas du tout d'entretien.
Le syndic en place, fait preuve d'une réelle inertie qui peu très rapidement porter de graves dégâts, au syndicat des copropriétaires.
Absence d'entretien des terrasses, il y a de l'herbe qui pousse, les gouttières en PVC sont percées et elles coulent sur la façade de l'immeuble.
En façade il y a des fissures infiltrantes, qu'il faudrait reboucher. Il y a un mur qui entoure la copropriété avec d'importantes fissurations.
Les regards situés dans la cour ne sont pas nettoyés avec un risque évident d'engorgement, et d'inondation.
Au pied de certains murs de la copropriété il y a du salpêtre, et de l'humidité du à une absence de drainage.
Copropriétaires même si les points qui précédent peuvent paraître sans importance, sur l'instant, ils peuvent à très cour terme, porter à la copropriété, une très importante dépréciation de la valeur des appartements. Soyez vigilant, attentif, et prévoyant.
ABUS N 61 du 30 Juillet 2008
Ravalement travaux parties communes
Lorsque que l'on fait un ravalement extérieur ou intérieur, et d'autres travaux la première des choses à faire est d'établir un état descriptif très précis des travaux que l'on désire. Ensuite en fonction de ce qui a été décidé, on demande à des entreprises de proposer des devis. Ensuite on peut comparer les prix. Si cela n'est pas fait un devis le moi-disant peut-être le plus cher, vu que les prestations qu'il propose sont réduites au minimum.
ABUS N 62 du 30 Juillet 2008
Cession d'une partie commune ou Concession d'un droit de jouissance sur une partie commune
Il faut savoir faire la différence.
Ces deux solutions juridiques relèvent de la même majorité de l'article 26 article 26 a, ou article 26 b. Mais La distinction entre cession et concession d'un droit de jouissance privatif est essentielle.
La cession a pour conséquence le transfert de propriété de la partie commune dans le patrimoine du bénéficiaire (copropriétaire en général) La partie commune devient une partie privative.
La concession d'un droit de jouissance privatif sur une partie commune n'entraine aucun transfert de propriété : La partie commune reste une partie commune, appartenant à l'ensemble ou à certains copropriétaires. Le bénéficiaire du droit de jouissance même privatif ou exclusif, n' qu'un droit d'usage. A la différence du droit de propriété (droit réel) ce droit de jouissance peut de plus être personnel et /ou précaire et s'accompagner ou non d'une contrepartie.
Ce droit de jouissance ne permet pas au bénéficiaire de réaliser des travaux sur la partie commune, sauf autorisation de l'assemblée générale (article 25 b) ni d'en modifier sa destination.
ABUS N 71 du 30 Août 2008
Nous voyons de façon régulière une importante société de syndic vantant ces compétences, sur toutes les chaines de télévision. Un dossier vient de nous être confié par un copropriétaire qui ce plaint que ce syndic là lui demande le règlement de charges, de toute une année comptable, n'ayant été copropriétaire durant cette année là que 5 jours. La raison de cette demande c'est que ce syndic n'a pas jugé bon, de remplir le questionnaire syndic, demandé par le notaire du vendeur par lettre R A R; Le résultat c'est que le copropriétaire acheteur de cet appartement ce trouve avec le passif du vendeur.
Il est bien évident que le syndic est 100% responsable de son incompétence, et de ces errances graves. Ne pas savoir remplir un questionnaire syndic, ne pas distinguer, la différence, entre le débit, et le crédit.
Copropriétaires, demain vous serez peut-être dans cette situation, alors prudence, avant de signer l'acte authentique prenez conseil.
ABUS N 73 du 30 Août 2008
Responsabilité du syndic en cas d'irrégularité dans la tenue du procès verbal d'une assemblée et de travaux irréguliers
Les déclarations des copropriétaires corroborées par un procès verbal étonnamment incomplet et contenant des anomalies dans un conteste particulier de conflit ou la copropriété était composée au moment de l'assemblée litigieuse des copropriétaires demandeurs et des sociétés copropriétaires défenderesses dont les représentants avaient des lieux familiaux avec le représentant du syndic sont des éléments suffisants pour établir l'absence de fidélité par rapport à la volonté des copropriétaires de l'ensemble des termes contestés des délibérations portées au procès verbale syndic a commis plusieurs fautes graves dans l'exécution de son mandat de syndic en ne respectant pas les règles de tenue d'une assemblée générale, et il a fait exécuter des travaux dans les parties communes sans être mandaté.
Le résultat c'est que le syndic a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 3000e sur la base de l'article 1382 du code civil et 1147.
ABUS N 74 du 30 Août 2008
Perte de la qualité de syndic en cours de procédure. Interruption de procédure
Une assemblée générale désigne un syndic bénévole, en remplacement d'une société de syndic.
Ce syndic bénévole a assigné cette société de syndic afin qu'on lui remettre la totalité des documents visés à l'article 18 - 2 de la loi du 10 juillet 1965.
La société de syndic pour déclarer irrecevable le syndic bénévole en son action précise que le syndic bénévole après deux années de mandat, n'assure plus les fonctions de syndic. Donc le tribunal retient que le syndic bénévole n'étant plus syndic il n'a plus qualité pour agir au nom du syndicat des copropriétaires.
Ce sera au nouveau syndic de recommencer au point de départ, une nouvelle procédure afin d'obtenir l'ensemble des contrats, comptabilité, solde de l'immeuble.
ABUS N 77 du 30 Août 2008
Omnission d'une déclaration de sinistre par le syndic = Condamnation lourde du syndic
Explications.
Un syndicat de copropriétaires présente une demande indemnitaire contre un syndic en soutenant qu'il a commis une faute pour avoir omis d'interrompre la prescription biennale. Ce syndic ne justifie pas avoir fait la moindre déclaration de sinistre auprès de l'assureur de la copropriété, ni avoir dans le cadre de son devoir de conseil, informé le syndicat des copropriétaires de la nécessite d'agir à l'encontre de son assureur alors qu'il faisait l'objet d'une procédure de la part de la SCI constructeur, ce faisant privé le syndicat des copropriétaires de la possibilité d'être garanti des condamnations prononcées à son encontre.
La cour a décidé de condamner le syndic à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 200000e (deux cent mille euros.)
ABUS N 84 du 30 Septembre 2008
AGIR EN JUSTICE ET DEMANDE DE MISE EN CONFORMITÉ
L'autorisation donnée au syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, pris en cette qualité vaut habilitation pour tous les syndics successifs sans qu'il soit nécessaire que le syndicat des copropriétaires renouvelle son autorisation à chaque changement de syndic. Il faut produire le procès verbal de l'assemblée qui a donné cette autorisation.
ABUS N 87 du 30 Septembre 2008
NULLITÉ D'UNE ASSIGNATION EN CONTESTATION D'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DIRIGÉE CONTRE LA SEULE SOCIÉTÉ DE SYNDIC
Une copropriétaire fait délivrer une assignation à la société X syndic dont le siège social est à Paris prise en la personne de son représentant légal syndic de la copropriété de la résidence Y.
Un syndicat de copropriétaires jouit d'une personnalité morale distincte de celle de son syndic et la formulation de l'assignation ne permet pas de considérer que le syndicat a été assigné, ni son syndic en qualité de représentant du syndicat.
L'action en contestation d'une décision d'assemblée générale de copropriétaires dirigée contre le syndic pris en sa qualité de syndic d'une copropriété est irrecevable et il convient donc d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris.
Ainsi en a décidé une cour d'appel.
ABUS N 90 du 30 Septembre 2008
DÉGRADATIONS DU LOCAL D'UN COPROPRIÉTAIRE ET RESPONSABILITÉ DU SYNDICAT
Le syndicat prétend qu'il n'a commis aucune faute, et déclare qu'il n'est pas le gardien d'une partie privative laissée à l'abandon par le propriétaire, mais ceci ne l'autorise pas à faire preuve de négligence en laissant les personnes chargées de l'exécution matérielle des travaux dans la copropriété, dégrader le local d'un copropriétaire. Le tribunal a parfaitement caractérisé par des motifs la faute du syndicat et le tribunal la justement condamné à remettre le local en état.
ABUS N 107 du 30 Octobre 2008
Copropriété Syndic Action en justice au nom du syndicat des copropriétaires
LE SYNDIC DOIT AVOIR ÉTÉ AUTORISE PAR UNE RÉSOLUTION DE L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE POUR ENGAGER UNE PROCÉDURE
La cour de cassation vient de rappeler que l'assemblée générale ne peut autoriser par anticipation, un syndic à agir en justice contre un copropriétaire non désigné.
ABUS N 108 du 30 Octobre 2008
Copropriété Syndic
DESIGNATION D'UN ADMINISTRATEUR PROVISOIRE EN CAS DE CARENCE DU SYNDIC. OU NOMINATION D'UN NOUVEAU SYNDIC IL FAUT PREALABLEMENT ENVOYER UNE MISE EN DEMEURE.
ABUS N 109 du 30 Novembre 2008
Copropriété Syndic
VOTE GROUPE ET RECOURS EN ANNULATION INTENTE PAR UN ABSTENTIONNISTE
Un tribunal a considéré que le voté bloqué sur plusieurs questions distinctes inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée était en violation des articles 17 de la loi du juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, voté groupé qui avait été soumis aux conditions de l'article 24.
Le tribunal a annulé le vote de toutes les résolutions adoptées en vote bloqué.
ABUS N 110 du 30 Novembre 2008
Erreurs dans le calcul de la rémunération du gardien et responsabilité du syndic
L'action en responsabilité fondée sur la rémunération des gardiens l'article 31 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le syndic engage et congédie le personnel du syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes, en vigueur que l'assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois.
Même si les erreurs dans les attributions d'unité de valeur avaient pour incidence sur leur rémunération comme le prêtent un copropriétaire le syndic négocie avec le personnel le montant de la rémunération, le montant à verser est librement négocie à condition de ne pas être inférieur aux barèmes minimaux prévus par la convention collective. Il peut négocier une rémunération supérieure prévue par la convention collective sa responsabilité ne pouvant être recherchée dès lors que le syndicat a approuvé régulièrement les comptes.
ABUS N 111 du 30 Novembre 2008
Copropriété Syndic Responsabilité procédures travaux
APPELS DE TRAVAUX NON VALIDES PAR LE CONSEIL SYNDICAL ET PROCEDURES JUDICIAIRES SANS MANDAT VALABLE
Un syndic situé à Paris qui n'avait pas pris les mesures nécéssaires pour que son mandat puisse être renvouvellé en temps utile craignant son non renouvellement, avait perdu tout pouvoir pour agir au nom du syndicat, étant un professionnel, il ne peut se borner à prétendre qu'il ne connait pas loi.
Toutes les actions qu'il a engagé, sans mandat, le syndicat des copropriétaires en engageant une procédure a obtenu le remboursement par la Cour d'Appel de Paris, et en plus 10000e (dix mille euros de dommages et intérêts)
ABUS N 112 du 30 Novembre 2008
Copropriété Syndic Successeur Transmission des pièces et fonds
REMISE DE PIÈCES ET PROCÉDURE COLLECTIVE
En vertu des dispositions de l'article 18 - 2 de la loi du 10 juillet 1965, " en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds disponibles, et l'ensemble des documents et archives du syndicat.
Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du précédent délai, l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes et de lui fournir l'état des comptes des copropriétaires, ainsi que celui des comptes du syndicat.
Après une mise en demeure, restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le Président du conseil syndical pourra demander au juge statuant en référé d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas de cet article ainsi que le versement des intérêts dus à compter du jour de la mise en demeure".
En vertu des dispositions de l'article L 622-21 du code de commerce le jugement d'ouverture d'une procédure collective interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers.
ABUS N 113 du 30 Novembre 2008
Copropriété Travaux
INFORMATION DES COPROPRIÉTAIRES JUSTIFICATIFS
POUVOIRS DU JUGE DES RÉFÈRES EN MATIÈRE DE COMMUNICATION DE PIÈCES SUR L'EXÉCUTION DES TRAVAUX
Le copropriétaire persiste à réclamer la communication de l'étude technique préalable du bruit de fonctionnement de l'ascenseur par un bureau de contrôle technique associé à l'opération, bien qu'il s'agisse d'un document dont la remise a été ordonnée par le premier juge, et qui contienne la prise des travaux qu'il a suspendus, le syndic refuse de ce conformer au jugement rendu par le tribunal.
Une deuxième procédure a été engagée par ce copropriétaire qui ordonne une deuxième fois la remise des études avant la réunion de l'assemblée générales et de maintenir la suspension des travaux ordonnée par le premier juge jusqu'à délibération contraire de la ladite assemblée.
Ce qu'il faut retenir dans ce dossier, c'est que lorsque un ascenseur est installé à la va vite, sans étude acoustique et que vous subissez une nuisance sonore, chaque appartement concerné, à une importante moins value immobilière, qui peut être très importante.
ABUS N 117 du 30 Novembre 2008
Copropriété Charges indivision solidarité
La clause de solidarité stipulée dans un règlement de copropriété n'est pas prohibée entre indivisaires d'un lot qu'elle que soit l'origine de l'indivision, quelle qu'en soit la raison.
ABUS N 118 du 30 Novembre 2008
Copropriété Travaux
ÉLÉMENTS D'ÉQUIPEMENT ASCENSEUR RENOUVELLEMENT DESAMIANTAGE MAJORITÉ
Il faut noter que le renouvellement de l'installation des ascenseurs constitue des travaux d'entretien relevant de la majorité de l'article 24 de la loi de 1965.
Le désamiantage en revanche représente un travail rendu obligatoire par la législation en vigueur reléve de la majorité de l'article 25e de la même loi.
ABUS N 119 du 30 Novembre 2008
Charges de copropriété
Paiement et recouvrement
ACTION EN RECOUVREMENT DE CHARGES LES PIÈCES JUSTIFICATIVES SONT INDISPENSABLES.
Le syndicat des copropriétaires doit produire au tribunal à l'appui de sa demande le décompte détaillé de la somme réclamée, avec l'ensemble des appels impayés sur la période débitrice, les procès verbaux des assemblées générales, des copropriétaires, des années précédentes, et c'est ainsi que l'on peut obtenir la condamnation des débiteurs.
ABUS N 129 du 30 Décembre 2008
Copropriété Assemblée générale ordre du jour
Chaque question inscrite à l'ordre du jour ne peut avoir qu'un seul objet.
Dans une résolution on ne peut pas, faire un global de décisions, et la voter.
Il y a lieu de dire que chaque résolution proposée à l'assemblée ne peut avoir qu'un seul objet conformément à l'article 17 de la loi de 1965 et aux articles 9 et 17 du décret du 17 mars 1967.
ABUS N 146 du 28 février 2009
Copropriété Assomblée générale
CONVOCATION DES ÉPOUX OU DES INDIVISAIRES
Le syndic doit obligatoirement convoquer à l'assemblée générale, en précisant Monsieur, Madame, pour les époux, et lorsque le bien est en indivision il doit convoquer de façon distincte chaque personne faisant partie de l'indivision. Dans le cas, contraire tous les copropriétaires, n'ayant pas été convoqué l'assemblée sera déclarée nulle par le Tribunal, ou la Cour.
ABUS N 147 du 28 février 2009
RAPPORT ENTRE TROUBLE ANORMAL DE VOISINAGE ET DATE D'ACQUISITION DU BIEN.
En tant que copropriétaire vous achetez un appartement situé au dessus d'un magasin d'alimentation.
Il est procédé à la désignation d'un expert afin d'étudier les bruits, tous gênants et notamment ceux occasionnés par les livraisons.
Tous les travaux ordonnés par l'expert ont été réalisés.
Mais le magasin d'alimentation est vendu à un garage, activité non réputée par son silence. Nouvelle nomination d'expert, et d'évaluer de nouveau les bruits subi.
La cour accorde à ce copropriétaire plaignant une somme de 32000e au tire du trouble de voisinage.
ABUS N 153 du 28 février 2009
COPROPRIÉTÉ ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DÉLÉGATION DE POUVOIR DÉFAUT
PAS DE DÉLÉGATION DE POUVOIRS PAR L'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE
L'administrateur provisoire qui a reçu mission du juge ne peut sous sa propre responsabilité déléguer en tout ou partie les pouvoirs reçus et donner mission à l'ancien syndic d'assurer la conservation et la gestion des fonds, documents et archives.
ABUS N 154 du 30 mars 2009
La pose de barreaux aux fenêtres doit être autorisé par l'assemblée à la majorité de l'article 25.
La pose de barreaux au fenestron ne porte pas atteinte au gros oeuvre proprement dit ou à une partie commune d'usage commun. Il s'agit de travaux afférant à un aménagement normal de l'appartement privatif du rez-de-chaussée, qui ne porte pas atteinte à la solidité de l'immeuble, qui est conforme à sa destination.
ABUS N241 du 30 novembre 2009
COPROPRIÉTÉ ÉTAT DATE QUESTIONNAIRE SYNDIC
Un de nos avocats vient d'obtenir un jugement d'un tribunal d'instance de Paris, qui condamne un syndic qui pensait qu'un copropriétaire peut payer les yeux fermés les charges d'eau de son vendeur.
EXTRAIT DU JUGEMENT
SUR CE
Attendu que Mme X est devenue copropriétaire de l'immeuble sis à Paris, à compter du 4 janvier 2006
Attendu que lors de la vente d'un lot de copropriété le syndic, en sa qualité de gestionnaire de la copropriété, mais aussi en tant d'archiviste du syndicat de copropriété, doit fournir un certain nombre de renseignements.
Attendu que dans le but de permettre au vendeur et au notaire de renseigner utilement l'acquéreur, tant sur l'immeuble en copropriété, que sur les charges afférentes au lot vendu.
Attendu que le syndic doit fournir ces renseignements dans un document nommé " état daté " (art 5 du décret du 17 mars 1967)
Attendu que dans l'état daté des informations doivent y être inscrites et doivent permettre de renseigner le futur acquéreur sur les charges qu'il aura à acquitter une fois le lot acheté.
Attendu que l'état est versé aux débats.
Attendu que ce document est daté du 23 Décembre 2005.
Attendu que force est constater d'une part qu'aucune autre rubrique n'est complétée par le syndic, le cabinet ........
Attendu que plus le syndic a adresse au notaire, la SCP ..............................un courrier en date du 28 décembre 2005 précisant " nous vous précisions que l'appel de fonds du premier trimestre 2006, exigible au 15 janvier 2006 d'un montant de 460e a été adresse au vendeur. merci de bien vouloir en informer les parties et prendre les mesures nécessaires, cette somme n'est pas réclamée dans le présent état daté "
Attendu que force est de constater d'autre part, qu'aucune autre somme n'est indiquée et ni provisionnée par le syndic le cabinet............
Attendu qu'au vu de ces éléments, il est établi que le cabinet ..................a été négligent dans la mission de gestion en " en bon père de famille " qui lui incombait.
PAR CES MOTIFS
Le juge de proximité statuant en audience publique par jugement contradictoire et en dernier ressort.
Dit que la somme de ................. relative aux charges d'eau de l'année 2005, doit être repartie en charges communes générales.
Condamne le syndic le cabinet X ............à payer la somme de .........à Mme Y copropriétaire à titre de dommages et intérêts.
Laisse les dépens à la charge du syndic le cabinet X...................................