Syndic
ABUS N 32 du 28 décembre 2007
COPROPRIETE CONTRAT DE SYNDIC FORFAIT D'HONORAIRES
Dans un but de baisser les charges de copropriété certains syndic acceptent de proposer aux syndicats de copropriétaires un forfait d'honoraires dans lequel tout est compris.
Tous les frais de procédure des impayés et procédures diverses, les mutations, les vacations à l'immeuble tout est compris.
Ce type de contrat ne peut aller que dans l'intérêt des copropriétaires, en vu d'une baisse certaine des charges.
Il faut que le conseil syndical le demande au syndic qui gère leur copropriété actuellement, et s'il le refuse, il faut aller vers d'autres cabinets de syndics afin de faire des comparatifs de tarifications.
ABUS N 43 du 30 Avril 2008
Conseil syndical copropriétaires
Certains copropriétaires ce croint tout permis dans une copropriété. La porte d'entrée de leur appartement est peinte d'une autre couleur que celle autorisée, ils changent les fenêtres sans respecter l'aspect extérieur, ou ils mettent des stores non conformes à ceux décidés en assemblée générale.
Soyez strict sur la tenue intérieure de parties communes, et très vigilant pour l'aspect extérieur.
Dans une copropriété dégradée, la vente des appartements est difficile et à moindre prix.
ABUS N 57 du 30 mai 2008
L'action du syndic les mesures de sauvegarde à l'encontre des défaillants.
Le syndic est le personnage clé de la copropriété, car il est au cœur de sa gestion, et son activité aura une influence déterminante dans la bonne tenue de l'ensemble immobilier. Il doit s'assurer en permanence que tous les travaux nécessaires pourront être entrepris, que les sommes suffisantes seront appelées pour payer les charges. Il doit être particulièrement vigilant sur le recouvrement des charges.
Un copropriétaire qui ne paie ses charges au motif qu'il rencontre des difficultés financières ou personnelles (divorce, perte d'emploi, etc,) aura encore plus de difficultés pour régler échéances suivantes. Le syndic doit, le plus rapidement possible, sauvegarder la créance du syndicat à l'encontre du défaillant.
Quels sont les moyens à la disposition du syndic pour parvenir au paiement.
La loi N° 94 624 du 21 juillet 1994 a créé le privilège immobilier spécial du syndicat qui garantit toutes les charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi de 1965, relatifs à l'année courante et aux quatres années échues.
Il faut demander à votre syndic qu'il inscrive cette hypothèque au profit du syndicat des copropriétaires, ce qu'il ne fait que très rarement.
ABUS N 64 du 30 Juillet 2008
SANCTION D'UN COPROPRIÉTAIRE ABUSANT DES POSSIBILITÉS DE CONTESTATIONS JUDICIAIRES
Dans une copropriété à Paris, un couple perturbait gravement depuis des années la vie du syndicat des copropriétaires, en contestant de façon systématique les comptes de chaque année comptable, mais en plus il ne règle pas ces charges, et ces dites charges ne sont réglées qu'à l'issue de procédure judiciaire qu'il conteste également. La lassitude du syndicat des copropriétaires est compréhensible sa mission n'étant pas de répondre à des querelles la plupart du temps stériles montées de toute pièce par des mauvais payeurs de mauvaise foi.
La Cour d'appel de Paris vient de les condamner à 5000euros à titre de dommages et intérêts, et l'appel abusif la Cour les condamne à une amende civile de 1500e. Enfin la trésorerie du syndicat des copropriétaires, n'ayant pas vocation à régler les divagations procédurales de copropriétaires récalcitrants sans raisons valables, le couple X a été condamné à payer la somme de 7500e au titre de l'article 700 du N C P C. soit un total à payer de 5000e+ 1500e+ 7500e = 14000e
ABUS N 92 du 30 Septembre 2008
QUESTIONNAIRE SYNDIC ET OPPOSITION
C'est le notaire chargé de la vente d'un appartement qui adresse au syndic un questionnaire afin de savoir si le vendeur doit des sommes au syndicat de copropriété, et informer l'acheteur sur tout ce qui ce passe dans la copropriété.
Mais il est constant que l'opposition formée par le syndic en application de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 bloque le prix de vente entre les mains du notaire à hauteur de la créance de la copropriété. Dès lors que le vendeur n'est pas d'accord sur le montant de la créance il appartient bien évidemment au syndicat représenté par son syndic d'obtenir à l'égard du vendeur une condamnation lui permettant ensuite d'exiger du notaire la remise des sommes dues.
Les fonds sont bloqués chez le notaire et le syndicat engage immédiatement une procèdure afin d'obtenir un titre pour la remise des fonds. Si l'opposition n'est pas justifiée le notaire peut remettre au vendeur la totalité du prix de la vente.
ABUS N 101 du 30 Octobre 2008
LE MANDAT ET FONCTION DE SYNDIC
Le syndic doit être assuré de bénéficier d'un mandat valide qui, seul lui permettra d'exercer valablement ses fonctions. Il doit parfaitement bien connaître et appliquer le contrat, qu'il a proposé au syndicat de copropriétaires.
Différents points de gestion sont à voir en permanence.
La validité du mandat.
La périnité du mandat
Un contrat connu
L'entrée en fonction du syndic.
Soit le prédécesseur remet rapidement les documents et tout va bien.
Soit que le prédécesseur ne les remet pas et dans ce cas il faut faire application de la loi du 10 juillet 1965, et engager rapidement une procédure.
LES POUVOIRS DU SYNDIC
Le syndic face aux obligations sociales
Le syndic et la gestion juridique
Le syndic doit convoquer les assemblées générales, suivant les demandes du conseil syndical.
LE SYNDIC RESPONSABLE DES TRAVAUX
Il doit s'occuper des travaux qui ont été votés
Les travaux d'entretien courant.
Les travaux de maintenance
Les travaux urgents
Le syndic ne doit pas attendre pour engager des procédures, lorsqu'il a reçu mandat par l'assemblée, de manière très précise.
ABUS N 178 du 30 mai 2009
COPROPRIÉTÉ GESTION SYNDIC
Un cabinet de syndic situé à Paris 15è gère des copropriétés dans tout Paris. Le conseil syndical nous contacte pour nous demander conseil, vu que depuis des mois, la gardienne n'est plus payé, et que ce sont les copropriétaires qui paie son salaire.
Nous regardons si de syndic est bien inscrit auprès du registre de commerce de Paris. A notre grande surprise nous constatons qu'il a été radié fin février 2009.
Malgré cela il continuait tout naturellement d'encaisser des chèques bien après sa radiation.
Ce cabinet a été racheté encore par une grande société de syndic qui elle non plus ne payait par la gardienne, et les fournisseurs.
Nous avons fortement insiste pour que copropriété ne garde pas ce syndic et en prenne un autre, mais il a fallut convaincre.
COPROPRIÉTAIRES UN CABINET DE SYNDIC RADIE NE PEUT PLUS GÉRER DES COPROPRIÉTÉS
ABUS N 197 du 30 juillet 2009
COPROPRIÉTÉ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RESPONSABILITÉ OCCUPANT A TITRE GRATUIT
Un copropriétaire vient nous rendre visite concernant un problème de bruit à Paris.
Les désordres ne provenaient pas d'un appartement mais d'une installation commune dont le syndicat avait seul le contrôle le locataire ou occupant à titre gratuit autorisé est un ayant droit du propriétaire tenu par les obligations du règlement de copropriété et ayant droit de jouissance sur un lot alors que le syndicat a le devoir d'assurer à tout occupant ayant un titre légitime d'occupation fût-il gratuit ou tacite, une occupation et une jouissance paisibles et peut-être condamné à des dommages et intérêts à l'égard de l'occupant s'il y manque. Tél fut le cas en l'espèce.
Un expert a constaté la réalité des nuisances, et le tribunal a condamné le syndicat des copropriétaires a payer au copropriété lésé, plus de 30000e trente mille euros.
ABUS N 198 du 30 juillet 2009
COPROPRIÉTÉ TRANSMISSION DES PIÈCES ET FONDS AU SUCCESSEUR
Lorsqu'il y a un changement de syndic la loi de 1965 n'oblige pas et il ne peut y avoir de contrainte à obliger l'ancien syndic à établir postérieurement à son dessaisissement des documents qu'il n'a pas tenu.
ABUS N 205 du 30 juillet 2009
COPROPRIETE CARTE PROFESSIONNELLE DU SYNDIC PERIMEE MANDAT TERMINE
Le syndic professionnel ne peut poursuivre ses fonctions en l'absence de renouvellement ou en cas de retrait de sa carte professionnelle.
ABUS N 206 du 30 juillet 2009
COPROPRIÉTÉ RESPONSABILITÉ DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES POUR L'ENTRETIEN DES PARTIES COMMUNES.
Un copropriétaire reçoit sa famille, et du à une absence d'entretien des marches de la cage d'escalier, un membre de la famille fait une chute grave, en ce cassant une jambe, avec une hospitalisation de plusieurs semaines.
L'article 14 de la loi du 10 Juillet 1965 prescrit que le syndicat des copropriétaires qui a la personnalité a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes sans préjudice de toutes les actions récursoires.
Le syndicat est responsable du défaut d'entretien des parties communes et peut donc voir sa responsabilité engagée si le défaut d'entretien a causé un préjudice à l'un des copropriétaires ou à des tiers.
ABUS N 227 du 30 septembre 2009
COPROPRIÉTÉ SYNDICATS DE COPROPRIÉTAIRES CONSOMMATEUR
Le syndicat des copropriétaires est un consommateur comme les autres.
La finalité juridique du syndicat définie par la loi du 10 juillet 1965 et l'absence d'une activité commerciale avaient conduit la jurisprudence à considérer que le syndicat avait la qualité de consommateur et qu'il pouvait bénéficier de l'article du code de la consommation ( faculté pour le consommateur de demander la résolution du contrat non exécute par le professionnel dans le délai qu'il a fixé ) La loi de 2008 pour le développement de la concurrence au service des consommateurs modifiant l'article du code la consommation, a confirmé l'application aux consommateurs et aux non professionnels des dispositions permettant de refuser la reconduction tacite des contrats.
ABUS N 228 du 30 septembre 2009
COPROPRIÉTÉ SYNDIC RÉMUNÉRATION TRANSPARENCE ENQUÊTE RÉSULTAT
Lors du premier trimestre 2008, les premiers résultats de l'enquête menée par la DGCCRF auprès de 750 syndics montrent sur la base de 5500 contrats, examinés que 89% des nouveaux contrats mis en oeuvre lors du renouvellement des syndics sont conformes aux recommandations du CNC. Les contrôles de la DGCCRF se poursuivront jusqu'en d'année 2008. Les actions réglementaires nécessaires au renforcement de l'information des copropriétaires et à la normalisation du fonctionnement concurrentiel de ce secteur seront prises au regard des conclusions de cette enquête.
ABUS N 233 du 30 octobre 2009
COPROPRIÉTÉ SYNDIC TRANSMISSION DES PIÈCES ET FONDS AU SUCCESSEUR
L'ancien syndic doit fournir à son successeur un historique des comptes des copropriétaires individualises.
Sur le bordereau de remise des documents transmis au nouveau syndic et signé par l'ancien syndic un inventaire précis pièces par pièces, est signé, par les 2 syndics.
S'agissant des relevés individuels des copropriétaires sur les dix dernières années L'historique des comptes des copropriétaires a trait à l'administration et à la gestion de la copropriété ainsi qu'à son fonctionnement, au sens de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, l'ancien syndic ne peut, sans autre explication affirmer qu'il ne détient pas ces documents qui par nature doivent être communiqués.
ABUS N249 du 30 novembre 2009
HONORAIRES DES SYNDICS PROFESSIONNELS
COPROPRIÉTÉ SYNDIC HONORAIRE PRESTATION PARTICULIÈRE
Le secrétaire d'état chargé de l'industrie et de la consommation a appelé début octobre 2007 l'ensemble des professionnels à mettre en oeuvre volontairement un avis du conseil national de la consommation (CNC) qui détaille la liste des dix huit prestations courantes qui doivent être incluses dans le forfait.
Il a été demandé à la DGCCRF de faire vérifications.
Le premier bilan était plutôt positif.
Pour l'instant il est plutôt confiant dans la volonté des acteurs de favoriser l'autorégulation.
ABUS N252 du 30 décembre 2009
COPROPRIÉTÉ SYNDIC CARTE PROFESSIONNELLE NON RENOUVELLEMENT RETRAIT INCIDENCE
Tout syndic en application de la l'article 1 de la loi 2 Janvier 1970 ne peut exercer sans être titulaire d'une carte professionnelle délivrée par le préfet précisant celles des opérations qu'il peut accomplir.
Le syndic professionnel ne peut poursuivre ses fonctions en l'absence de renouvellement ou en cas de retrait de sa carte professionnelle.
ABUS N255 du 30 décembre 2009
COPROPRIÉTÉ RESPONSABILITÉ DU SYNDICAT
Il FAUT LE RAPPELER, QUE LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES EST RESPONSABLE EN APPLICATION DE L'ARTICLE 14 DE LA LOI DE 1965, qui précise que le syndicat des copropriétaires a pour objet, la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes sans préjudice de toutes les actions récursoires.
ABUS N258 du 30 décembre 2009
COPROPRIÉTÉ CONSEIL SYNDICAL
Dans une copropriété située à Paris 18è, des copropriétaires viennent nous voir pour nous demander si un concubin, qui vit avec une personne qui est copropriétaire peut être élu au conseil syndical.
C'est l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 qui fixe la liste des personnes pouvant être membres du conseil syndical d'un immeuble en copropriété. Il est expressément précisé par ce texte que les membres du conseil syndical sont choisis parmi les copropriétaires, les associés, les accédant ou les acquéreurs à terme mais que par exception les conjoints des copropriétaires peuvent également être désignés.
En revanche ni les concubins ni d'ailleurs les partenaires liés par un pacte civil de solidarité ne sont visés par le texte, ce dernier étant d'interprétation restrictive.
ABUS N262 du 30 janvier 2010
COPROPRIÉTÉ ARCHIVAGE NUMÉRIQUE
Cette solution outre la conservation des archives en sites sécurisés permet également la consultation et la gestion en ligne de tout dossier ou document d'un syndicat. Bien entendu et en cas de besoin, le document orignal est toujours livrable sous 24 heures.
Une société permet via le web, permet de gérer consulter imprimer toutes les pièces des dossiers qui lui aurait été confiées pour archivage.
Grâce à la technologie numérique, il est également possible de permettre aux copropriétaires de consulter les archives du syndicat en ligne depuis chez eux.
Une démarche qui oeuvre pour gagner en transparence et en efficacité.
ABUS N273 du 28 février 2010
COPROPRIÉTÉ ASSEMBLÉE GÉNÉRALE PROCÈS VERBAL
L'établissement du procès verbal en cours de séance ou à sa clôture est une condition de validité de l'assemblée.
Conformément au décret du 17 mars 1967 qui prévoit de façon impérative qu'est établi un procès verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé à la fin de la séance par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.
Cette modalité étant exigée pour garantir la sincérité du procès verbal de l'assemblée.
ABUS N274 du 28 février 2010
COPROPRIÉTÉ SYNDIC RESPONSABILITÉ ACTION OBLIQUE
ACTION OBLIQUE DU COPROPRIÉTAIRE POUR OBTENIR CONDAMNATION DU SYNDIC A GARANTIR LE SYNDICAT DES CONDAMNATIONS PRONONCÉES A SON PROFIT
Un syndic négligeait d'entretenir une copropriété et ne faisait pas les travaux auxquels son contrat de syndic l'oblige.
Le tribunal a condamné le syndic et le syndicat des copropriétaires sur le fondement respectif de l'article 14 de la loi du juillet 1965, et de l'article 1382 du code civil, à une indemnité de plus de 25000e à titre de dommages-intérêts pour le préjudice que la copropriétaire a subi.
ABUS N289 du 30 mars 2010
COPROPRIETE ETAT DATE QUESTIONNAIRE SYNDIC
Avec nos avocats, nous venons d'obtenir un deuxième jugement d'un juge de proximité de l'Essonne qui condamne un syndic qui avait rempli que partiellement un état daté, à une somme de 1000e au titre de l'article 700 du NCPC.
Ce syndic estimait que le copropriétaire acquéreur devait payer l'eau de son vendeur.
Le tribunal a estimé que l'acquéreur n'avait été que très partiellement informé, et que s'il l'avait été il aurait demandé au vendeur, de payer sa consommation d'eau.
ABUS N299 du 30 Mai 2010
LES SYNDICATS EN RISQUE DE DIFFICULTÉ ET EN DIFFICULTÉ
ARTICLE 29 -1
Lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25% des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2 le syndic en informe le conseil syndical et éventuellement il peut saisir sur requête le président du tribunal de grande Instance d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc.
Cette proposition que pourrait vous proposer votre syndic est fortement déconseillée, car lorsque vous êtes mis sous administration judiciaire vous en sortez très rarement.
Il est souhaitable d'agir avant, de ne pas engager des dépenses extravagantes et de faire payer les débiteurs.